나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경254 [6] 강원특별자치도 강릉시 성산면 산북리 831-1 체이스타운 제102동 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영서 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 성산면 구산리 소재 "성산면사무소" 남측 근거리에 위치하며 주위는 주거지역 및 산림지대로 환경은 보통.

교통상황

차량접근이 가능하며 대중교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외벽 : 페인트 내벽 : 벽지 및 타일 창호 : 샤시창호

이용상태

공동주택.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 공동주택.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7M 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-내부계단을 통해 출입 가능한 다락 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변환경

강원특별자치도 강릉시 성산면 구산리 소재 "성산면사무소" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 주거지역 및 산림지대로 자연환경과 조화를 이루고 있습니다. 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 주요 도로와 인접해 있습니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로, 인근 버스정류장을 통해 시내 접근이 가능합니다. 서측으로 노폭 약 7M 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다. 또한, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속해 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 서세종농업협동조합의 근저당권(접수일자 2023-03-07)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 소유권 이전(김도원, 2023-03-23) 및 임의경매 개시 결정(세종연서농업협동조합, 2025-09-05) 등 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,848,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 단지("체이스타운") 내 831-1번지에서 2024년 1월 18일에 전용면적 74.37㎡(약 22.50평)의 다세대주택이 23,000만원(2억 3천만원)에 직거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 면적과 연식(2022년 준공)을 가진 물건으로, 현재 시세 형성의 중요한 지표가 됩니다.

4.2. 지역 시세 분석

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 감정가는 2억 6,500만원이며, 최근 동일 단지 실거래가는 2억 3,000만원 수준입니다. 신축 연식과 단지 내 시세를 고려할 때, 감정가 수준은 현재 시세 대비 적정하거나 약간 높은 편으로 판단됩니다. 인근 지역의 유사 조건(연식, 면적, 입지)을 가진 다세대주택의 매매 및 전월세 시세를 추가로 확인하여 가치 판단을 보강하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

성산면사무소가 인근에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 보통 수준으로 이용 가능합니다. 산림 지대가 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근 지역에 초등학교, 중학교 등 교육 시설과 보건소, 병원 등 의료 시설이 소재하고 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 위치 및 이용 편의성은 지도 확인을 통해 파악할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 권리 관계는 모두 소멸될 예정으로 명확하나, 경매 진행 중 예상치 못한 권리 변동이 발생할 가능성에 대비하여 매각기일 직전까지 권리 변동 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

내부 계단을 통해 출입 가능한 다락이 소재합니다. 이는 실제 사용 면적을 증가시킬 수 있는 장점이 있으나, 등기부상 면적에는 포함되지 않으므로 활용 방안 및 법적 제한 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 비행안전제3구역에 해당하여 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있으므로 관련 규정을 확인해야 합니다. 현재까지 검색된 정보상, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 강릉시 성산면에 위치한 신축(2022년 준공) 다세대주택입니다. 동일 단지 내 유사 조건의 거래가 2억 3천만원에 이루어졌으며, 감정가는 2억 6,500만원입니다. 권리 관계는 명확하게 소멸되어 인수 부담이 없습니다. 자연 친화적인 환경과 신축 건물의 이점을 가진 물건으로, 내부 다락 활용 및 비행안전구역 관련 규정을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 준공된 신축 건물로 즉시 입주 또는 임대 용이

* 동일 단지 내 최근 실거래가가 존재하여 시세 파악 및 투자 가치 산정 용이

* 등기부상 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없음

* 인근 산림지대로 쾌적하고 조용한 주거 환경

9. 예상 입찰가

감정가: 265,000,000 원

최근 실거래가 (동일 단지, 유사 면적): 230,000,000 원

예상 입찰가 산정: 본 물건은 신축 건물이라는 점과 동일 단지의 최근 실거래가(2억 3천만원)를 주요 기준으로 고려할 때, 2억 3천만원에서 2억 5천만원 사이의 입찰가를 우선 고려해 볼 수 있습니다. 현장 조사를 통한 건물 상태 및 주변 시세 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

적정 입찰 희망가 범위: 230,000,000 ~ 255,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.