나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경254 [3] 강원특별자치도 강릉시 성산면 산북리 831-1 체이스타운 제102동 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영서 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 성산면 구산리 소재 "성산면사무소" 남측 근거리에 위치하며 주위는 주거지역 및 산림지대로 환경은 보통.

교통상황

차량접근이 가능하며 대중교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외벽 : 페인트 내벽 : 벽지 및 타일 창호 : 샤시창호

이용상태

공동주택.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 공동주택.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7M 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경254 (3)

물건종별: 다세대주택

소재지: 강원특별자치도 강릉시 성산면 산북리 831-1, 체이스타운 제102동 제1층 제102호

토지면적: 97.60㎡ (약 29.5평)

건물면적: 74.37㎡ (약 22.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 219,000,000원

건축년도: 2022년 (사용승인일 기준)

층정보: 4층 건물 중 1층

2. 입지조건

주위환경: 강원특별자치도 강릉시 성산면사무소 남측 인근에 위치하며, 주거지역 및 산림지대가 혼합된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내 접근이 가능합니다. 대중교통 이용 역시 보통 수준입니다. 서측으로 폭 약 7미터 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을2, 서세종농업협동조합 근저당 (접수일자: 2023-03-07)

등기현황:

* 소유권보존: 주식회사양우산업 (접수일자: 2022-12-12)

* 근저당: 서세종농업협동조합 (1,848,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 김남훈 (300,000,000원, 말소)

* 임의경매: 세종연서농업협동조합 (1,098,794,321원, 말소)

* 압류: 강릉세무서장 (말소)

총 등기부채권액: 2,148,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 인수할 임차권은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 다세대주택이 밀집한 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. 따라서 상업 시설보다는 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

주변 시세:

* 최근 매매 정보: 2024년 1월 18일, 동일한 '체이스타운' 단지 내 831-1번지, 2층, 전용면적 74.37㎡(약 22.5평) 물건이 230,000,000원(2억 3천만원)에 직거래되었습니다.

* 이는 본 물건의 감정가 219,000,000원과 유사하거나 약간 높은 수준으로, 현재 시세가 감정가에 잘 반영되어 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

생활 편의시설: 성산면사무소가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

주변 환경: 산림지대가 인접해 있어 일부 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

입지: 강릉시 중심부와는 다소 거리가 있어, 도심 접근성이나 주요 편의시설 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 단, 가축사육제한구역 및 비행안전구역 등 일부 법적 제한 사항은 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉시 성산면에 위치한 신축(2022년 사용승인) 다세대주택입니다.

권리관계가 명확하고 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리가 없어 법적 위험이 낮습니다.

인수할 임차권이나 보증금이 없다는 점도 큰 장점입니다.

최근 실거래가 2억 3천만원과 비교했을 때, 감정가 2억 1천 9백만원은 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

성산면이라는 입지적 특성을 고려할 때, 지역 내에서의 안정적인 주거 가치를 제공할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

권리상 안전: 복잡한 권리 관계가 없어 낙찰 후 명도 및 권리 행사에 대한 부담이 적습니다.

무인수 물건: 임차인 관련 부담이 전혀 없어 명도 및 금전적 위험이 최소화됩니다.

합리적 감정가: 최근 실거래가 수준을 반영한 감정가로, 시세 대비 투자 매력도가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 219,000,000원

최근 실거래가: 230,000,000원

분석: 감정가가 최근 실거래가보다 약간 낮아, 시세 반영이 잘 되어 있으면서도 약간의 상승 여력이 있다고 판단됩니다. 치열한 경쟁이 예상될 경우, 시세 상단까지 입찰가를 고려할 수 있습니다.

추천 입찰가: 225,000,000원 (감정가 대비 약 102.7%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.