나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경254 [2] 강원특별자치도 강릉시 성산면 산북리 831-1 체이스타운 제101동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영서 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 성산면 구산리 소재 "성산면사무소" 남측 근거리에 위치하며 주위는 주거지역 및 산림지대로 환경은 보통.

교통상황

차량접근이 가능하며 대중교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외벽 : 페인트 내벽 : 벽지 및 타일 창호 : 샤시창호

이용상태

공동주택.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 공동주택.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7M 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경254 (2)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 성산면 산북리 831-1 체이스타운 제101동 제2층 제201호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

* 사용승인일: 2022년 12월 06일

* 용도: 다세대주택 (공동주택)

* 감정가: 230,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 97.60㎡ (약 29.5평)

* 토지 지분: 97.60289999999999㎡ (약 29.5평)

* 건물면적 (전용): 74.37㎡ (약 22.5평)

* 건물 지분: 74.37㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종연서농업협동조합 (제공된 채권자 정보 '세OOOOO' 확인됨)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 강릉시 성산면 구산리 소재 "성산면사무소" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 주거지역 및 산림지대로 전반적인 환경은 보통으로 평가됩니다 [cite: 제공된 정보]. 비교적 조용한 주거 환경을 제공하며, 자연 녹지와 인접해 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다 [cite: 제공된 정보]. 차량으로 약 13분 거리에 강릉 중심지가 있어 생활 접근성이 양호합니다.

* 주변 도로: 해당 물건지 서측으로 노폭 약 7M의 도로에 접해 있습니다 [cite: 제공된 정보].

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역) 및 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다 [cite: 제공된 정보, 4]. 계획관리지역은 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2. 근저당권, 서세종농업협동조합, 2023년 3월 7일, 1,848,000,000원 [cite: 제공된 정보].

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 을2 근저당권보다 후순위인 근저당권, 압류 등이 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 [cite: 제공된 정보].

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 즉, 임차인과 관련된 인수 부담은 없습니다 [cite: 제공된 정보].

* 채권 총액: 약 2,148,000,000원 (등기부채권 총액 기준) [cite: 제공된 정보].

4. 상권분석

* 주변 지역 특징: 성산면은 농림지역과 주거지역이 혼합된 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 대규모 상업 시설이나 편의시설은 부족하나, 자연환경과의 조화가 좋습니다.

* 개발 가능성: 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있으나, 구체적인 개발 계획에 대한 정보는 현재 부족합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 물건지 인근에 성산면사무소가 있어 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있습니다. 주요 상업시설, 병원, 대형 마트 등은 차량을 이용하여 강릉 시내로 이동해야 이용 가능합니다.

* 교육시설: 성산초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 기타: 차량 접근성이 양호하며, 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다 [cite: 제공된 정보].

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 약 21억 4천 8백만원에 달하는 채권 총액은 물건의 감정가(2억 3천만원) 및 최근 매매가(2억 3천만원)에 비해 매우 높은 수준입니다 [cite: 제공된 정보]. 이는 경매가 진행되는 주요 원인으로 볼 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 입주에 제한이 있을 수 있으며, 비행안전제3구역에 해당하여 군사 작전상 특정 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 높은 채무와 낮은 감정가: 감정가가 매우 보수적으로 책정되었거나, 채무의 과다로 인해 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용 승인된 신축급 다세대주택임에도 불구하고, 채무액이 매우 높아 경매로 나오게 되었습니다. 최근 실거래가와 감정가가 2억 3천만원으로 동일하게 형성되어 있어 시세 파악은 용이하며, 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적은 점은 투자 포인트입니다. 다만, 계획관리지역 내 가축사육제한구역 및 비행안전제3구역이라는 점, 그리고 주변에 대규모 편의시설이 부족하다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 높은 채무 총액에도 불구하고 감정가가 시세와 일치하는 점은 특이하며, 향후 추가적인 가격 하락 가능성보다는 현재 시세 수준에서의 낙찰이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 낮은 명도 부담: 인수할 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 보입니다.

* 명확한 시세: 최근 실거래가와 감정가가 동일하여 시세 파악 및 예상 입찰가 산정이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 230,000,000원

* 최근 실거래가: 230,000,000원 (2024년 1월 18일) [cite: 제공된 정보]

* 인수할 보증금: 0원

본 물건은 최근 거래가와 감정가가 동일하며, 신축 건물이라는 점을 감안할 때 시세 대비 현저히 낮은 금액에 낙찰될 가능성은 높지 않아 보입니다. 다만, 높은 채무액과 경매 물건의 특성을 고려하여 감정가 수준 또는 약간 낮은 선에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 230,000,000원

투자 시에는 해당 지역의 추가적인 시세 동향, 공실률, 그리고 향후 개발 가능성 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.