나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경254 [4] 강원특별자치도 강릉시 성산면 산북리 831-1 체이스타운 제102동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영서 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 성산면 구산리 소재 "성산면사무소" 남측 근거리에 위치하며 주위는 주거지역 및 산림지대로 환경은 보통.

교통상황

차량접근이 가능하며 대중교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외벽 : 페인트 내벽 : 벽지 및 타일 창호 : 샤시창호

이용상태

공동주택.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 공동주택.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7M 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 강릉지원 2025타경254 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세OOOOO

2.2. 소재지 정보

소재지: 강원특별자치도 강릉시 성산면 산북리 831-1 체이스타운 제102동 제3층 제301호

2.3. 물건 현황

용도: 다세대주택 (공동주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.4. 감정가 및 면적

감정가: 233,000,000원

토지 면적: 97.63㎡ (약 29.5평)

토지 지분: 97.6293㎡

건물 면적: 74.39㎡ (약 22.5평)

건물 지분: 74.39㎡

본 물건의 전용면적은 74.39㎡이며, 대지권면적은 97.63㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 성산면 산북리 소재, "성산면사무소" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 주거 지역 및 산림 지대가 어우러져 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통상황

물건지 서측으로 노폭 약 7m의 도로에 접하여 차량 접근이 용이합니다. 단지 주변의 대중교통 이용은 보통 수준이며, 강릉 시내로의 접근성은 차량 이용 시 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 물건지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한) 및 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사양우산업 (2022-12-12)

* 소유권이전: 건축사사무소이우주식회사 (2023-03-23, 대물변제)

* 근저당: 서세종농업협동조합 (2023-03-07, 1,848,000,000원)

* 근저당: 김남훈 (2023-03-21, 300,000,000원)

* 임의경매개시결정: 세종연서농업협동조합 (2025-09-05, 1,098,794,321원)

* 등기부채권 총액: 2,148,000,000원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 서세종농업협동조합의 근저당권(2023-03-07)입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 존재할 수 있습니다. 이는 등기부등본 및 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본 건은 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 권리관계상 또는 실사상 별도의 임차인이 점유하고 있을 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문을 통한 정확한 점유 관계 및 임대차 내역 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

단지가 위치한 강릉시 성산면 산북리는 농촌 및 산림 지역 특성을 가지며, 복잡한 상업 상권보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설이 주로 분포합니다. 성산면 소재지에 면사무소, 초등학교, 우체국, 일부 소규모 상점들이 있어 기본적인 생활 서비스 이용이 가능합니다. 대형 상업 시설 및 문화 시설 이용을 위해서는 강릉 시내로 이동해야 합니다. 단지 자체의 특성상, 상권의 직접적인 영향보다는 주거 환경으로서의 가치가 더 중요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 성산면 소재지의 편의점, 마트, 면사무소, 우체국 등 이용 가능.

* 교육시설: 성산초등학교가 인근에 위치합니다.

* 의료시설: 성산면 내 또는 강릉 시내 병의원 이용.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상으로는 본 물건지의 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부 채권 총액이 21억 4천 8백만원에 달하여 채권 규모가 매우 높습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 건축물 관련

건축물 표제부상 102동은 4층 건물에 7세대가 거주 중으로 파악됩니다. 2022년 12월 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역이라 향후 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역 및 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타

채권자 정보(세OOOOO)가 구체적이지 않으나, 경매 신청 채권자는 세종연서농업협동조합으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉시 성산면의 비교적 신축급 공동주택으로, 감정가는 2억 3천 3백만원입니다. 토지 및 건물 면적 대비 감정가는 합리적으로 보이나, 높은 채권 총액과 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주거 지역과 산림 지대가 혼합된 환경으로, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있습니다. 인근 지역 개발 계획 및 가치 상승 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 준공)로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 토지 지분이 건물 면적 대비 넓어 토지 가치에 대한 고려가 가능합니다.

* 인수되는 권리(임차보증금)가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 233,000,000원

최근 매매 사례 (동일 단지 '체이스타운', 전용면적 74.37㎡, 2024년 1월): 230,000,000원

제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 본 건의 시세는 최근 매매 사례인 2억 3천만원 수준으로 판단됩니다. 감정가(2억 3천 3백만원) 역시 시세와 근접한 수준입니다.

따라서 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가를 고려하여, 2억 1천만원에서 2억 3천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.