나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경254 [5] 강원특별자치도 강릉시 성산면 산북리 831-1 체이스타운 제102동 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영서 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 성산면 구산리 소재 "성산면사무소" 남측 근거리에 위치하며 주위는 주거지역 및 산림지대로 환경은 보통.

교통상황

차량접근이 가능하며 대중교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외벽 : 페인트 내벽 : 벽지 및 타일 창호 : 샤시창호

이용상태

공동주택.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 공동주택.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7M 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경254 (5)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 성산면 산북리 831-1 체이스타운 제102동 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 3천 3백만원

토지면적: 97.60㎡ (약 29.52평)

토지지분: 97.60㎡ (약 29.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.37㎡ (약 22.50평)

건물지분: 74.37㎡ (약 22.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

강원특별자치도 강릉시 성산면 산북리 831-1번지에 위치한 체이스타운 102동 302호 물건입니다.

주위 환경은 강원특별자치도 강릉시 성산면 구산리 소재 "성산면사무소"에서 남측으로 가까운 거리에 있으며, 주변은 주거지역과 산림지대로 이루어져 있어 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량으로 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

건물은 서측으로 노폭 약 7미터의 도로에 접해 있습니다.

토지의 형상은 부정형이며 평지로 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역) 및 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

주변 지역은 주로 주거지 및 자연 녹지로 구성되어 있으며, 심각한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 3월 7일 접수된 서세종농업협동조합의 근저당(을2)입니다.

본 물건은 임의경매 절차에 따라 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 현황상, 주식회사 양우산업의 소유권보존등기(갑1)가 있으며, 주식회사 일성건축장식의 소유권이전청구권가등기(갑2, 2023.03.08.)가 말소기준권리(을2, 2023.03.07.)보다 늦게 접수되어 있어, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주식회사 럭키씨엔텍의 가압류(갑3), 권혁륜의 가압류(갑4), 강릉세무서장의 압류(갑6) 등도 모두 말소 예정 권리에 해당합니다.

최종적으로 세종연서농업협동조합의 임의경매개시결정(갑5, 2025.09.05.)으로 본 경매가 진행되고 있습니다.

등기부채권 총액은 약 20억 9천 7백 4십 4만 6천 8백 8십원입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다. 다만, 실제 점유자가 있는지 여부는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 체이스타운은 2022년에 건축 허가를 받아 2022년 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

전체 건물(102동)은 철근콘크리트 구조이며, 4층 건물로 총 14세대가 거주할 수 있는 규모입니다. 건물 내 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변은 개발이 진행 중인 주거지역 및 산림지대가 혼합된 지역으로, 기본적인 편의시설은 성산면 소재지를 중심으로 이용 가능할 것으로 보입니다.

최근 매매 사례로 2024년 1월 18일, 동일한 체이스타운 831-1번지의 2층, 전용면적 74.37㎡(약 22.50평) 물건이 2억 3천만원에 거래되었습니다. 이는 본건 물건(3층)의 감정가 2억 3천 3백만원과 유사한 수준이며, 층수 차이를 고려하면 시세는 유사하거나 조금 더 높을 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

주변 환경은 주거지역과 산림지대가 혼합되어 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

교육, 의료, 상업 시설 등 주요 생활 편의시설은 차량을 이용하여 성산면 소재지 및 강릉 시내로 접근해야 이용이 가능합니다.

자연환경과의 접근성이 좋은 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

권리 분석상, 소유권이전청구권가등기(갑2)가 말소기준권리보다 늦게 접수되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 가등기의 효력 및 말소 여부는 최종적으로 확인이 필요합니다. (통상적으로 후순위 가등기는 소멸되나, 예외적인 상황이 있을 수 있습니다.)

공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보 물건들이 존재하며, 이로 인해 채무 관계가 복잡하거나 추가적인 변제가 이루어질 경우 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

건축물대장상 2022년 사용 승인된 신축 건물로 하자 가능성은 낮으나, 실제 내부 상태 및 관리 상태는 현장 방문을 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉시 성산면에 위치한 비교적 신축(2022년)인 체이스타운 내 다세대주택으로, 감정가는 2억 3천 3백만원입니다. 최근 실거래가와 유사한 수준이며, 공동주택으로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 소유권이전청구권가등기(갑2)의 최종 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

주거 및 산림지대가 혼합된 환경으로, 자연 친화적인 주거 환경을 선호하는 분에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2022년)로 즉시 입주 또는 임대가 가능하며, 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

강릉시 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

최근 실거래가 및 감정가 수준이 합리적으로 형성되어 있어, 급격한 하락 위험은 상대적으로 낮을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 233,000,000원

최근 실거래가 (2024.01.18): 230,000,000원 (동일 단지, 2층)

현 시세 추정: 230,000,000원 ~ 240,000,000원 (3층 가치 및 시장 상황 반영)

본 물건은 소유권이전청구권가등기(갑2)가 말소기준권리 후순위로 예상되나, 최종 소멸 여부 확인이 필수적입니다. 이러한 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 리스크를 감안한 예상 입찰가는 2억 1천 5백만원 ~ 2억 2천 5백만원 사이에서 형성될 것으로 보입니다.

특히 가등기에 대한 명확한 소멸 확인이 이루어진다면, 시세 범위 상단까지 입찰가 상향을 고려할 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 경매 정보 업데이트 내역, 현장 조사 결과, 법률 전문가의 권리 분석 소견 등을 종합적으로 검토하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.