나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4013 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1405-33 현대그린맨션 2동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 장산중학교 남서측 인근에 위치하는 현대그린맨션 제2동 제12층 제1203호로서, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내 제12층 제1203호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시창호이며,
내벽 및 바닥은 폐문·부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 중앙집중식 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1)1405-33번지 : 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(중로2-341)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 주구중심용지임.

(2)1411-10번지 : 제3종일반주거지역(3종일반주거), 대로2류(폭 30m-35m)(저촉), 도로(저촉), 완충녹지(완충녹지)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(장산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(반여3 주택재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 분구중심용지

(3)1477-1번지 : 제3종일반주거지역(3종일반주거), 대로2류(폭 30m-35m)(접함), 도로(저촉), 완충녹지(저촉), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2-341)(저촉), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(반여3-1주택재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 주구중심용지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경4013 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1405-33 현대그린맨션 2동 12층1203호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송OOOOOO

감정가: 410,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 50.63㎡ (약 15.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.81㎡ (약 25.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 기본사항

해당 물건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 현대그린맨션 2동 12층 1203호 아파트입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다. 채권자는 송OOOOOO이며, 감정가는 410,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 장산중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층에 위치한 1203호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 다만, 내벽 및 바닥 상태는 폐문 및 부재로 인해 조사를 진행하지 못했습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형으로, 현재 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중에 있습니다. 단지 내 가로망은 확보되어 있습니다.

2.5. 지역 지구 및 규제 사항

본건 토지(1405-33번지)는 제2종일반주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 주구중심용지입니다.

인접 토지(1411-10번지)는 제3종일반주거지역, 대로2류, 도로, 완충녹지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(장산중학교), 정비구역(반여3 주택재건축), 분구중심용지입니다.

또 다른 인접 토지(1477-1번지)는 제3종일반주거지역, 대로2류, 도로, 완충녹지, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 정비구역(반여3-1주택재건축), 주구중심용지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 물건의 말소기준권리는 2020년 9월 14일 접수된 송남새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (없음)

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 내역은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권은 김인숙 명의로 2011년 2월 28일에 이전되었습니다. 이후 송남새마을금고의 근저당권(을1, 360,000,000원, 말소기준권리), 주식회사스마트대부의 근저당권(을2, 156,000,000원), 고려저축은행의 근저당권부채권질권설정(을2-1, 156,000,000원)이 설정되었으며, 채권자 송남새마을금고에 의해 임의경매(갑2, 309,795,280원)가 개시되었습니다. 등기부채권 총액은 516,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

물건지 인근에는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

4.2. 상업 시설 접근성

구체적인 상업 시설 정보는 제한적이나, 일반적인 아파트 단지 주변의 근린생활시설 외 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에는 장산중학교가 위치하고 있으며, 주변 지역은 해운대구 교육열이 높은 지역 중 하나로 알려져 있습니다. (관련 검색 결과 참고:)

5.2. 주거 편의시설

아파트 단지 내 및 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제약

건물 내부(내벽 및 바닥)에 대한 조사가 폐문·부재로 인해 이루어지지 않아 정확한 내부 상태 파악이 어렵습니다. 이는 명도 및 수리 시 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 재건축/정비구역 관련 사항

해당 물건지는 재건축구역 및 정비구역으로 지정되어 있습니다. (반여3 주택재건축, 반여3-1 주택재건축) 이는 향후 가치 상승의 기대 요인이 될 수 있으나, 재건축 진행 과정에서의 소음, 먼지 발생 등 불편함 및 사업 지연 가능성도 존재합니다. 현재 반여3-1구역은 관리처분계획 인가(2026년 5월 4일)를 받았고, 반여4구역은 2025년 11월 착공 예정으로 사업이 진행 중입니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종 및 제3종일반주거지역에 속하며, 도로, 완충녹지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 규제를 받고 있습니다.

6.4. 기타 유의사항

임대관계는 미상으로, 혹시 모를 임차인 관련 분쟁 가능성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 부산 해운대구 반여동에 위치한 아파트로, 재건축 및 정비구역으로 지정되어 향후 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 주변에 학교 및 편의시설 접근도 양호합니다. 그러나 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 재건축/정비사업 진행에 따른 일시적인 불편함이 발생할 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 미래 가치

해운대구 반여동 일대는 센텀2지구 도시첨단산업단지 조성과 맞물려 대규모 정비사업이 활발히 추진되면서 주거 중심지로 부상할 잠재력이 높습니다. 반여3-1구역은 관리처분계획 인가를 받았고, 반여4구역은 착공을 앞두고 있어 사업 진행이 구체화되고 있습니다.

8.2. 입지 강점

장산중학교 인근의 입지, 차량 접근성 및 대중교통 이용 편의성이 양호하며, 향후 개발 호재와 연계된 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 410,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 건물 내부 상태 조사 미흡 및 재건축/정비구역 관련 사항을 고려하여, 입찰가를 산정함에 있어 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 권고 입찰가 범위

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 내부 상태 확인, 주변 시세 조사, 재건축/정비사업의 구체적인 진행 상황 및 예상 분담금 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 제시된 감정가를 기준으로 하되, 위험 요소를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.