나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경118130 [1] 서울특별시 동작구 사당동 432-21 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 "남성중학교" 북동측에 위치하며,
인근은 단독주택, 다세대주택 및 다가구주택 등이 소재하는 주택지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이
소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서, 현황 단독(다중)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4-5m 및 남동측으로 노폭 3-4m 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 3층 건으로서,
외 벽 : 대리석 및 치장벽돌붙임 마감 등,
창 호 : 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

단독(다중)주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
화재탐지 및 발신설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물㉠이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 일반건축물대장상 위반건축물[2020.11.6. 주택과-42229호에 따라 무단증축에
의한 위반건축물 표기(옥탑1층:주거,33.66㎡,판넬/판넬,옥탑1층:보일러실,2.5㎡로,
판넬/판넬)]로 등재되어 있는 바, 경매참여인은 향후 원상회복의무 및
이행강제금 발생 유무 등에 유의하시기 바람.

위반건축물 중 보일러실(2.5㎡)부분의 경우 경매업무의 원활한 진행을 위해 구조,
용도, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 감정평가하되,
면적사정은 건축물대장상 표기내역, 항공사진 및 외부관찰에 의거하여
개략적으로 산정하였으니 참고하시기 바람.

위반건축물 중 주거(33.66㎡)부분의 경우 현장조사결과 및 동작구청 주택지도팀
유선상 조회결과 건축물대장상 다락부분의 층고를 위반하여 3층의 다락으로 이용하지
아니하고 3층과 구분된 별개의 주택(401호 및 402호)으로 이용하고 있는 것으로
조사되었으며, 건축물대장상 옥탑1층(다락) 평가시 이러한 점을 감안하여 감정평가하되,
면적사정은 건축물대장상 표기내역, 항공사진 및 외부관찰에 의거하여 개략적으로
산정하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 432-21

용도: 다중주택

감정가: 2,489,399,880원

토지면적: 136.00㎡ (약 41.14평)

건물면적: 325.56㎡ (약 98.51평)

건물 제시외면적: 2.50㎡ (약 0.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국자산관리공사 (한OOOOOOO)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 위반건축물 등재

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 동작구 사당동 소재 "남성중학교" 북동측에 위치. 단독, 다세대, 다가구주택 등이 소재하는 주택지대로서, 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 소재 등 교통사정은 보통임.

건물 외관: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 3층 건물. 외벽은 대리석 및 치장벽돌 마감.

토지 이용: 세장형 토지로서, 현황 단독(다중)주택 건부지로 이용 중.

인접 도로: 북서측 노폭 약 4-5m, 남동측 노폭 3-4m 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 5일자 한국자산관리공사의 근저당권 (을1)

* 권리소멸: 상기 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸 예정.

* 인수되는 권리: 해당 없음 (모든 권리가 말소 기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 소멸됨).

* 임차인 현황:

총 17명의 임차인이 있으나, 모두 대항력이 없음.

따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.

인수 보증금 합계: 0원

총 임차보증금 합계 (미인수분): 약 1,772,000,000원

각 임차인 정보 (개인정보 마스킹 적용):

김 (보증금 67,000,000원, 전입 2020-09-21, 확정 2020-09-04)

박 (보증금 115,000,000원, 전입 2020-04-14, 확정 2020-03-30)

전 (보증금 130,000,000원, 전입 2020-06-15, 확정 2020-05-22)

홍 (보증금 90,000,000원, 전입 2020-04-20, 확정 2020-04-06)

강 (보증금 90,000,000원, 전입 2021-09-15, 확정 2021-09-09)

최 (보증금 120,000,000원, 전입 2021-11-01, 확정 2021-10-15)

서 (보증금 130,000,000원, 전입 2022-05-04, 확정 2022-04-18)

박 (보증금 120,000,000원, 전입 2022-05-23, 확정 2022-04-27)

박 (보증금 140,000,000원, 전입 2022-05-23, 확정 2022-04-19)

임 (보증금 140,000,000원, 전입 2022-05-30, 확정 2022-04-28)

조 (보증금 130,000,000원, 전입 2022-05-20, 확정 2022-04-17)

정 (보증금 130,000,000원, 전입 2022-05-24, 확정 2022-04-18)

이 (보증금 130,000,000원, 전입 2022-06-03, 확정 2022-05-11)

문 (보증금 130,000,000원, 전입 2022-05-13, 확정 2022-04-20)

강 (보증금 40,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2024-07-02, 확정 2025-04-08)

박 (보증금 0원, 전입 2024-04-11, 확정 -)

*특이사항: 모든 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음. 그러나 실제 명도 시 명도 저항이나 협상 가능성 존재.*

4. 상권분석

* 주변 시세 (json 분석):

사당동 169-10 (조은빌라B, 다세대, 1994년식, 49.22㎡): 2026년 7월 4일, 28,000만원 거래. (약 568.87만원/m²)

사당동 449-24 (청구맨션빌라, 연립, 1992년식, 115.11㎡): 2026년 7월 3일, 82,000만원 거래. (약 712.36만원/m²)

사당동 300-23 (성원빌라, 다세대, 1994년식, 56.54㎡): 2026년 7월 3일, 54,400만원 거래. (약 962.15만원/m²)

* 건물 특성: 대상 물건은 다중주택으로서, 개별 빌라/다세대 단위 매물과는 규모 및 거래 방식에서 차이가 있음. 비교적 최근 거래된 다세대/연립 시세로 미루어 볼 때, 사당동 지역의 부동산 가치는 높게 형성되어 있음을 알 수 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 해당 주소지 주변에 주거 환경을 저해하는 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리장, 유해 화학물질 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없음. 다만, 세부적인 인근 조사가 필요함.

5. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 남성중학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

* 주거 환경: 단독, 다세대, 다가구주택 등이 혼재된 주택가로, 전형적인 주거 지역의 생활 편의성을 갖추고 있음.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물:

옥탑 1층 주거 공간 (33.66㎡) 및 보일러실 (2.5㎡)이 무단 증축되어 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있음 (2020.11.6. 기준).

이는 향후 원상복구 의무, 이행강제금 부과 등의 추가적인 비용 및 법적 제재를 초래할 수 있음.

감정평가서에 따르면, 해당 부분은 현황 및 건축물대장상 다락이 아닌 별개 주택으로 이용되고 있는 점을 감안하여 평가되었으나, 실제 법적 문제는 별개이므로 입찰 전 동작구청 건축과 등 관련 기관을 통해 정확한 위반 내용, 시정 조치 현황, 예상 이행강제금 등을 반드시 확인해야 함.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 직접적인 리스크는 없음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 동작구 사당동의 주택가에 위치한 다중주택으로, 역세권은 아니지만 주거 환경이 안정적인 지역에 소재함.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 깨끗한 물건임.

* 다수의 임차인이 있으나 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않음.

* 가장 큰 리스크는 위반건축물 등재 사실로, 이에 대한 정확한 파악과 시정 조치가 필수적임.

* 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 위반건축물로 인한 부담을 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 입지: 남성중학교 인근의 조용한 주택가에 위치.

* 권리관계 분석상 명확함: 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 유지보수 비용 절감 기대.

* 높은 임대 수요 기대: 다가구 주택의 특성상 개별 임대 수익 창출 가능성.

* 잠재적 개발 가치: 향후 재건축 등 개발 가능성 (장기적 관점).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,489,399,880원

* 주변 시세 분석: 개별 다세대/연립 시세와 직접 비교는 어려우나, 해당 지역의 높은 부동산 가치를 반영.

* 위반건축물 리스크 고려: 감정가에서 최소 10~20% 이상, 또는 원상복구 및 이행강제금 예상액을 차감하여 산정 필요.

* 인수되는 보증금 없음.

* 보수적인 접근: 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰 고려.

* 산정가: 약 19억 9천만원 ~ 22억 4천만원.

* 정확한 입찰가는 현장 답사, 동작구청 상담, 법률 전문가 자문을 통해 위반건축물 관련 추가 비용을 면밀히 산정한 후 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.