나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31126 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 3층317호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 김포한강10로133번길길에 위치하며, 주위는 각급학교, 아파트단지, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2020년 10월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 3층 316호외 1개호수로서, 외벽: 벽돌, 수성페인팅 마감 창호: 샷시 창호임. (사용승인일:2020-10-07)

이용상태

기호 1: 업무시설(오피스텔) 기호 2: 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지시설, 스프링클러, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(토지 1) 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류 (폭 8m~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역 (양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)). (토지 2) 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류 (폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발) <택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경31126 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 3층317호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 113,000,000원

토지면적: 6.14㎡ (약 1.86평)

건물면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 준공년도: 2020년 10월

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 김포한강10로133번길에 소재합니다.

주변으로는 각급 학교, 아파트 단지, 상업용 건물, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

차량의 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 서측으로는 약 12미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 성장관리권역 및 택지개발지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 1월 27일 접수된 우리은행 근저당권(채권최고액 105,600,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 파악된 임차인은 주식회사이음건설, 채황기이며, 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원에 2021년 7월 28일 전입(사업)하였습니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

인수 보증금은 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

다만, 임대차 관계는 미상인 경우도 있으므로, 해당 임차인 외 다른 이해관계인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 김포시 구래동은 신도시 개발 지역으로, 오피스텔 및 상업 시설이 밀집되어 있습니다.

주변에는 다양한 편의시설과 주거시설이 잘 갖추어져 있어 배후수요가 풍부합니다.

최근 거래 사례를 보면, 유사 면적(약 20.98㎡)의 오피스텔이 2026년 3월 70,000,000원, 2026년 4월 80,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 113,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 편입니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황 차이일 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 2020년 10월에 사용승인되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지시설, 스프링클러, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 학교, 아파트 단지, 상업 시설 등이 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화물건으로 분류되어 있어, 권리관계나 관련 서류 검토 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

감정평가액이 최근 실거래가보다 높게 형성되어 있어, 입찰 시 가격 판단에 신중해야 합니다.

공시지가 변동, 지역 경제 상황 변화 등 부동산 시장의 일반적인 변동 리스크를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

김포시 구래동에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건 및 건물 상태가 양호합니다.

명확한 말소기준권리로 인해 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 격차가 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

유동화물건이라는 특이사항을 감안하여 세부적인 서류 검토가 중요합니다.

8. 투자 포인트

2020년 준공된 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 113,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적 20.98㎡): 70,000,000원 (2026년 3월), 80,000,000원 (2026년 4월)

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 데이터를 종합하면, 해당 면적대의 오피스텔은 약 7,000만원에서 8,000만원 사이에서 거래되고 있습니다.

본 건의 감정가가 113,000,000원으로 최근 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 가격 산정이 필요합니다.

수익률, 향후 시세 상승 가능성, 투자 목적 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이를, 공격적으로는 90,000,000원까지도 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 최근 거래된 8,000만원 상단 가격을 기준으로, 약간의 상승 여력을 고려하여 85,000,000원 이상 90,000,000원 이하의 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.