나이스옥션 법원경매 인천 2024타경505094 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 199-4 대경이즈뷰아파트 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2024.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천지하철2호선 시민공원역"" 북서측
인근에 위치하며, 주위일대는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설
등이 혼재하는 일반상업지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 가능하고 지하철역 및 버스정류소 등이 인근에
위치하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라지붕 10층 중 3층 303호건으로서
외벽: 몰탈위 미장스톤 및 치장타일 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감,
창호: 알루미늄 새시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1잔지인 장방형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경505094 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 199-4, 대경이즈뷰아파트 3층 303호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 3층 303호

준공일: 2011년 11월 28일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 20.57㎡ (약 6.22평)

토지 지분: 20.57㎡ (약 6.22평)

건물 면적: 75.58㎡ (약 22.87평)

건물 지분: 75.58㎡ (약 22.87평)

전용 면적: 75.58㎡ (약 22.87평)

분양 면적: 제공된 정보 내에서 확인되지 않음

1.4. 평가 내역

감정가: 220,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천지하철 2호선 시민공원역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

주변 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

인천지하철 2호선 시민공원역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

버스정류소 또한 인근에 있어 시내 접근성이 양호합니다.

각종 차량의 출입이 가능하여 자가용 이용도 무난한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건은 서측 및 동측으로 공도와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부 채권 총액: 212,000,000원

말소기준권리: 부산지방법원 2022카단101017 (가압류, 주택도시보증공사)

매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(최 )가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 및 확정일자는 2020년 6월 26일입니다.

등기부상 을구 8번 주택임차권으로 등기되었으나, '말소'로 표기되어 있으며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

본 건은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인 관련 보증금을 매수인이 인수할 의무는 없습니다.

(주의 문구: 임차인 현황에서 대항력이 없는 것으로 파악되나, HUG 인수조건 변경 관련 세부 사항은 추가 확인이 필요합니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

갑구 17번 소유권이전청구권 가등기 (2021년 12월 16일 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

이 가등기는 매매 예약으로, 추후 예약 완결 시 매수인이 소유권을 상실할 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 중대한 인수 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도

본 건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

4.2. 주변 시설

인천시민공원이 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다.

주안역 상권이 인근(지하철 1정거장)에 있어 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

다수의 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등)이 단지 주변에 분포하고 있습니다.

주변 지역은 일반적인 도시 상업 및 주거 지역으로, 검색 결과 상 특별히 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 다양한 소매점, 식당, 병원, 약국 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

대형마트, 백화점 등은 차량 이동 시 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 인천석정초등학교, 인천학익초등학교, 인천남고등학교, 학익여자고등학교 등이 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소유권 이전 청구권 가등기

가장 큰 리스크는 갑구 17번의 소유권이전청구권 가등기입니다.

이 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하며, 향후 본등기가 실행될 경우 소유권 상실의 위험이 매우 높습니다.

가등기 말소 절차 또는 관련 소송 등 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 현재 명확한 의미가 파악되지 않으나, 계약 조건이나 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치하며 주변 환경 및 교통 여건이 양호하지만, 소유권 이전 청구권 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 심각한 권리상 하자가 존재합니다.

이로 인해 매수인은 소유권 상실의 위험을 부담하게 되며, 낙찰받더라도 추가적인 법적 조치 및 비용이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

따라서 투자는 매우 신중해야 하며, 해당 가등기의 말소 가능성 및 구체적인 인수 조건에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 권리상 중대한 하자가 존재하므로, 일반적인 투자 관점에서의 접근은 매우 어렵습니다.

해당 가등기의 법적 성격, 말소 가능성, 그리고 이로 인한 잠재적 손실액을 감안하여 초저가에 낙찰받아 법적 리스크를 감수한 투자자에게만 고려될 수 있습니다.

현 상태에서는 투자 포인트보다는 리스크 관리 및 법률 검토에 집중해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 소유권 이전 청구권 가등기를 인수해야 하므로, 일반적인 경매 물건과는 달리 실질적인 가치를 산정하기 어렵습니다.

가등기의 말소 가능성, 완결 시 예상되는 손실액 등을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 가등기 말소 가능성 및 관련 법률 검토 결과에 따라 달라지므로, 반드시 법률 전문가와 상담 후 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.