나이스옥션 법원경매 부천 2026타경226 [3] 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 10층 1043호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 지하철 김포골드라인 '양촌역' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물 내 제10층 제1041호 외 3개호로서, 외 벽 : 복합판넬, 석재붙임 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

집합건축물대장상 일련번호(1~4): 공장(지식산업센터) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-6871-7번지 도시지역,준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),소로2류(폭8m~10m)(2014-11-27)(저촉),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2026-06-04)(모든축종제한(2026.6.4.))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), -6871-8번지 도시지역,준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2026-06-04)(모든축종제한(2026.6.4.))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), -6871-9번지 도시지역,준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2026-06-04)(모든축종제한(2026.6.4.))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2019-07-26)(철도과)<철도안전법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 구래동 6871-7번지 디원시티 지식산업센터 10층 1043호에 소재한 부동산 임의경매 건입니다. 사건번호는 부천지원 2026타경226 (3)이며, 채권자는 우OOO입니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정평가액은 234,000,000원입니다. 토지 면적은 14.28㎡ (약 4.32평)이며 토지 지분도 동일합니다. 건물 면적은 57.12㎡ (약 17.28평)이며 건물 지분도 동일합니다. 건물의 신주소는 경기도 김포시 김포한강10로133번길 127 (구래동)입니다. 건축물 사용승인일은 2020년 12월 11일입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등으로 형성된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 김포골드라인 '양촌역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 동측으로 약 20미터, 북측으로 약 8미터, 남측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 본 건물(디원시티 지식산업센터)은 총 10층 규모의 철근콘크리트 구조 건물이며, 본건은 10층 1043호에 위치합니다. 외벽은 복합판넬, 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호 마감입니다. 건물 용도는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으며, 근린생활시설(지원시설)로도 활용 가능한 복합 용도 건물입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사제이비애드, 최

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입(사업)일자: 2024-11-13

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

등기부 요약:

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 23일 접수된 우리은행 근저당권(채권최고액 768,000,000원)입니다. 이후 2026년 6월 12일 우리은행에 의해 임의경매가 개시되었습니다. 따라서, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 임차인의 권리는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건에 해당 사항이 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 김포시 구래동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재된 지역으로, 지속적인 개발 및 입주가 이루어지고 있는 신흥 상업 및 업무 지구입니다. 주변 시설: '양촌역'을 중심으로 상업 시설 및 편의 시설이 발달하고 있으며, 다양한 기업 및 사업체가 입주해 있어 관련 종사자들의 수요가 있는 지역입니다. 토지이용계획 및 제한상태: 본건 필지(6871-7, 6871-8, 6871-9)는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 소로2류(폭8m~10m) 및 중로1류(폭20m~25m)와 접하고 있어 교통 및 접근성이 양호합니다. 가축사육제한구역(2026.06.04까지), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역에 해당합니다. 특히, 일부 필지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (외국인 등 특정 대상), 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 6871-9번지 필지는 철도보호지구에 해당합니다.

5. 생활정보

교통: 김포골드라인 양촌역을 도보 또는 근거리로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근이 용이합니다. 편의시설: 인근에 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 은행, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주거환경: 오피스텔 및 주거 단지가 인접해 있어 정주 여건이 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건의 일부 필지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자는 관련 규정을 확인해야 합니다. (지정 기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25) 가축사육제한구역: 모든 축종의 사육이 제한되는 구역에 해당합니다. (2026.06.04까지) 철도보호지구: 6871-9번지 필지는 철도보호지구에 해당합니다. 지역 개발 관련 주민 반발 가능성: 김포 구래동 일대에서는 일부 대규모 산업 시설(예: 데이터센터) 건립에 대해 주민들의 강력한 반발 및 서명 운동이 있었던 사례가 있어, 향후 지역 개발 또는 시설 이용에 있어 주민 민원 발생 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다. 업종 제한 가능성: 지식산업센터 및 근린생활시설 용도의 특성상, 공실 위험 또는 임대 시 특정 업종에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 양촌역 인근에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물 상태는 양호하며, 현재 등기부상 인수할 권리나 대항력 있는 임차인은 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한사항이 존재하므로 관련 규정을 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 전반적으로 투자 및 실사용 목적 모두 고려할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 김포골드라인 양촌역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다. 개발 호재: 김포 한강신도시 개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다. 다용도 활용 가능: 지식산업센터 및 근린생활시설 용도로 건축되어 다양한 사업 목적에 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 234,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시세 및 시장 상황, 응찰 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사 및 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하는 것이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.