나이스옥션 법원경매 부천 2026타경226 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 10층 1042호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 지하철 김포골드라인 '양촌역' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물 내 제10층 제1041호 외 3개호로서, 외 벽 : 복합판넬, 석재붙임 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

집합건축물대장상 일련번호(1~4): 공장(지식산업센터) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-6871-7번지 도시지역,준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),소로2류(폭8m~10m)(2014-11-27)(저촉),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2026-06-04)(모든축종제한(2026.6.4.))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), -6871-8번지 도시지역,준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2026-06-04)(모든축종제한(2026.6.4.))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), -6871-9번지 도시지역,준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2026-06-04)(모든축종제한(2026.6.4.))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2019-07-26)(철도과)<철도안전법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경226 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 10층 1042호

용도: 지식산업센터

감정가: 234,000,000원

토지면적: 14.28㎡ (약 4.32평)

건물면적: 57.12㎡ (약 17.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동에 소재한 '양촌역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 김포골드라인 '양촌역'이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 10층 건물 중 제10층에 위치합니다.

토지는 인접필지 대비 대체로 평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로는 폭 약 20미터, 북측으로는 폭 약 8미터, 남측으로는 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(접수일자: 2021-02-23, 채권금액: 768,000,000원)입니다.

이후 우리은행이 신청한 임의경매개시결정(접수일자: 2026-06-12, 채권금액: 659,610,772원)이 등기되어 있습니다.

등기부상 채권 총액은 768,000,000원입니다.

위 권리들을 포함한 대부분의 등기상 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사J , 최

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입(사업자등록)일자: 2024-11-13

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 김포시 구래동 일대는 김포한강신도시 택지개발지구 내에 포함되어 있으며, 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

주변에 오피스텔, 근린생활시설, 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 관련 업종의 배후 수요가 풍부한 편입니다.

양촌역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 활발하게 발달하고 있으며, 이는 향후 본건의 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 지역 조사 결과, 유해하거나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

김포골드라인 양촌역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이를 통해 김포공항역, 서울 주요 지역 등으로의 이동이 용이합니다.

다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 광역적인 교통 접근성도 우수합니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 편의시설, 공공시설 등이 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

등기부채권 총액이 768,000,000원으로 감정가(234,000,000원) 대비 매우 높은 수준입니다.

이는 경매 진행 시 예상 낙찰가에 대한 부담으로 작용할 수 있으며, 치열한 입찰 경쟁이 없을 가능성도 있습니다.

부동산 시장의 변동성 및 향후 경기 침체 가능성은 자산 가치에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으므로, 해당 권리의 유무 및 내용에 대한 철저한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김포시 구래동의 우수한 교통 요지에 위치한 지식산업센터로서, 기본적인 입지 조건과 미래 가치 측면에서 긍정적인 평가가 가능합니다.

김포한강신도시 개발 계획과 함께 교통망 확충은 향후 본건의 가치를 높일 수 있는 요인입니다.

다만, 과도한 채무액과 명확히 확인되지 않은 지상권이라는 잠재적 리스크는 신중한 접근을 요구합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 이는 인수 부담이 되지 않으므로 명도 과정에서의 원만한 해결이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

김포한강신도시 택지개발지구 내 핵심 지역에 위치하여 지속적인 발전 가능성이 높습니다.

양촌역 역세권이라는 지리적 이점은 임대 수요 확보 및 향후 시세 상승에 유리하게 작용할 것입니다.

지식산업센터로서 사업체 운영을 위한 공간 확보 및 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없는 관계로 권리 인수 부담은 없습니다.

잠재적 리스크 요인(높은 채무액, 지상권 확인 필요성)을 고려하되, 입지적 가치와 투자 포인트를 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액 선에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

(예상 입찰가 범위: 234,000,000원 ~ 245,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.