나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13120 [2] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-4 에이원메트로 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "증산초등학교" 남동측 인근에 위치하는 에이원메트로 1층 109호 및 2층 204호로서 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되며 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물은 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 1층 109호 및 2층 204호로서 외벽: 치장석 붙임 및 강화유리 등 마감. 내벽: 타일 붙임(복도), 강화유리, 내부인테리어 등 마감. 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건 기호(1,2)는 건축물대장상 공히 제2종근린생활시설이나 현황 공실상태이며, 기호(2: 204호)는 이전에 식당을 하다가 영업중단으로 영업시설물 등이 남아 있는 상태임.

설비내역

본건 주건물은 위생 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형에 가까운 토지이며, 근린생활시설의 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 3면이 도로(한면은 보행자도로에 접함)에 접하고 있어 내외부 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경13120 (2)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-4 에이원메트로 2층204호

용도: 근린상가

감정가: 196,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 43.76㎡ (약 13.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 101.40㎡ (약 30.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 1층 109호 및 2층 204호

이용 상태: 건축물대장상 제2종근린생활시설이나 현황 공실 상태임. 2층 204호는 이전에 식당으로 영업 중단되어 영업 시설물 등이 남아 있는 상태임.

설비 내역: 본 건물은 위생 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "증산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성된 주택지대로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임. 본건은 3면이 도로에 접하고 있으며 (한 면은 보행자도로에 접함) 내외부 가로망 상태는 양호함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m), 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있음.

2.4. 주변 시설 및 환경

본건은 "증산초등학교" 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이마트, 하나로마트 등 쇼핑 시설과 더불어 병원, 약국, 금융기관, 편의점, 카페 등이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다. 특히, 양산부산대학교병원 및 부산대학교 양산캠퍼스가 인접해 있어 의료 및 교육 접근성이 뛰어납니다. 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개시 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13120 (2)

채권자: 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사

경매 구분: 부동산임의경매

3.2. 권리 관계

등기부상 말소기준권리는 2016년 7월 11일 접수된 경남은행의 근저당권(을1)입니다. 이후 접수된 모든 권리(갑구의 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임.

3.4. 소멸/인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 양산시 물금읍의 중심상업지역에 위치하며, 다수의 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 우수합니다.

4.2. 물건 이용 현황

현재 건물은 공실 상태이며, 204호의 경우 이전에 식당으로 사용되었던 영업 시설물이 남아있는 상태입니다.

4.3. 잠재력

중심상업지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

인근에 증산초등학교가 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

이마트, 하나로마트 등 쇼핑 시설과 병원, 약국, 금융기관, 편의점, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

주변이 근린생활시설 및 공동주택으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 명도

현재 공실 상태이며, 204호에 이전 식당 영업 시설물이 남아있어 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 외 특이사항

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 확인되어, 혹시 모를 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 제한

학교 인근 지역으로 상대보호구역에 해당하여, 특정 업종의 입점 제한 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

양산시 물금읍 중심상업지역에 위치한 근린상가 물건으로, 입지적 강점과 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이며 일부 시설물이 잔존하나, 매각으로 인한 권리 인수 부담이 적은 일반적인 경매 물건입니다. 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 주의가 필요하나, 적극적인 활용 계획 수립 시 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양산 물금 신도시 핵심 상업지역 내 위치

* 대로변에 위치하여 높은 가시성과 접근성 확보

* 매각으로 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음

* 인근 다수의 배후 수요 (공동주택 등)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 196,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세, 공실률 등을 포함한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 해당 정보를 바탕으로 낙찰 가능성을 높이기 위한 전략적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.