나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31216 [2] 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 18층1801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건1은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재함. 본건2는 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건1,2까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 1호선 부천역이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

본건1) 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물내 2층 215호로서, 외벽: 일부 석재 마감 등, 창호: 샷시 창호임. 본건2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내 18층 1801호로서, 외벽: 일부 석재 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건1) 공부상 교육연구시설(학원)이나, 현황 주거용으로 탐문조사됨. 본건2) 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건1) 2필 일단의 부정형토지로, '교육연구시설, 아파트' 건부지로 이용중임. 본건2) 세장형 토지로, '공동주택,업무시설, 제1종근린생활시설'의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건1) 북측으로 약 10미터 내외의 도로가 소재함. 본건2) 남측으로 약 8미터 정도의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건1) 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 본건2) 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경31216 (2)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 18층1801호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 72,000,000원

토지면적: 2.18㎡ (약 0.66평), 토지지분: 2.18㎡ (약 0.66평)

건물면적: 12.26㎡ (약 3.71평), 건물지분: 12.26㎡ (약 3.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 에코스마트3

주소: 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10번지 (부천로2번길 49)

건축년도: 2014년 6월 27일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층, 지상 19층

해당층: 18층

면적: 전용면적 12.26㎡ (약 3.71평)

용도: 도시형생활주택 (원룸형), 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 (주 용도는 업무시설로 등재되었으나, 실제 용도는 도시형생활주택(원룸형)으로 사용 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북서측/북동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 1호선 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

본건은 부천역 역세권에 위치하여 각종 상업, 편의, 문화시설 이용이 편리합니다.

주변에 대규모 쇼핑몰, 병원, 관공서 등이 잘 갖추어져 있습니다.

현재 파악된 정보로는 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권/채무 관계

말소기준권리: 2024년 12월 3일 접수된 조은자산관리대부주식회사의 근저당권 (채권액 75,000,000원)입니다.

이후 접수된 전북은행의 가압류 (13,188,828원), 비씨카드의 가압류 (29,110,075원) 및 본건 임의경매개시결정 (채권자 조은자산관리대부주식회사)은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰 후 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 117,298,903원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 길대영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 1일

대항력: 없음

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 권리관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 대항력이 없는 임차인이므로 인수될 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '지상권'이 기재되어 있으나, 이는 일반적인 내용으로 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않으며, 실제 현황은 별도 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

본건은 '부천역' 역세권에 위치하며, 주변에 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

단지 내 또는 인근에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 입지하여 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구 임차수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 전용면적(12.26㎡, 약 3.71평) 대비 감정가(72,000,000원, 약 587만원/㎡)는 주변 유사 면적 매물 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

최근 매매된 다세대 주택들의 면적(41.85㎡ ~ 64.955㎡)과 평당 단가(약 265만원 ~ 443만원/㎡)를 고려할 때, 본건의 소형 면적 특수성을 감안하더라도 감정가의 적정성에 대한 추가 검토가 필요합니다.

* 최근 매매 사례:

* 2026년 7월, 41.85㎡ (약 12.67평) 매물이 111,000,000원에 거래되었습니다. (약 265만원/㎡)

* 2026년 7월, 61.17㎡ (약 18.50평) 매물이 171,000,000원에 거래되었습니다. (약 280만원/㎡)

* 2026년 7월, 64.955㎡ (약 19.65평) 매물이 288,000,000원에 거래되었습니다. (약 443만원/㎡)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 거주에 적합합니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 편의시설이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 편의시설

마트, 병원, 은행, 식당 등 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

현재(2026년 10월 11일)는 해당 지정 기간이 만료되었으나, 관련 규정의 변경이나 추가 지정 가능성을 염두에 두고 관련 기관에 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 소형 면적의 활용성

건물 면적이 12.26㎡ (약 3.71평)으로 매우 협소하여, 실수요자나 임차인의 선택 폭이 제한될 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시세

앞서 분석한 바와 같이, 본건의 면적 대비 감정가가 주변 시세보다 높게 책정될 가능성이 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 '부천역' 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

건물은 비교적 신축(2014년 사용승인)이며, 필요한 설비를 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 협소한 면적(약 3.71평) 대비 감정가가 높게 책정된 점, 과거 토지거래허가구역 지정 이력 등이 주요 고려 사항입니다.

임차인 길대영은 대항력이 없으므로 인수 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권 입지: 뛰어난 교통 및 상업시설 접근성.

* 1인 가구 임대 수요: 소형 원룸은 꾸준한 임대 수요 발생 가능.

* 명확한 권리관계: 낙찰 시 권리 인수 부담이 적음.

* 신축 건물: 비교적 양호한 건물 상태 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 72,000,000원

최근 거래 사례 (2026년 7월)를 고려할 때, 본건의 매우 작은 면적(12.26㎡) 대비 감정가는 약 587만원/㎡로, 유사 면적의 주변 시세보다 높을 수 있습니다.

가장 근접한 면적의 다세대 거래 사례(41.85㎡)의 평당 단가(약 265만원/㎡)를 기준으로 보수적으로 산정 시, 12.26㎡ * 265만원/㎡ = 약 32,469,000원입니다.

그러나 이는 다른 건물 및 평형대의 거래로 직접 비교에 한계가 있습니다.

본건의 소형 면적 특수성과 감정가 수준을 고려하여, 감정가 대비 약 30% ~ 40% 할인된 금액을 목표로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

이는 실거래가 및 시세 변동, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 최종 결정해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.