나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30869 [7] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등. 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감. 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감. 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임. 기호 1)~4),6) 근린생활시설(현 “공실”) 기호 5) 근린생활시설(정미트푸드) 기호 7),8) 근린생활시설(MORRO COFFEE) 기호 9)~19) 근린생활시설(서울메디피아의원(내부인테리어 중단상태) 기호 20)~30) 근린생활시설(FRIENDS SCREEN/현 “공실”)

설비내역

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2013-10 -28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30869 (7)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 120호

용도: 근린상가

건축물 구조: 철근콘크리트조 3층 건물

이용 상태: 제1,2종 근린생활시설 (본건 120호는 서울메디피아의원, 내부 인테리어 중단 상태로 추정)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 893,000,000원

토지 면적: 44.59㎡ (약 13.49평) / 토지 지분: 44.59㎡ (약 13.49평)

건물 면적: 84.53㎡ (약 25.57평) / 건물 지분: 84.53㎡ (약 25.57평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본상 최초 소유권 보존은 2018년 3월 29일 김혜옥 씨에게 등기되었습니다.

말소 기준 권리는 2022년 5월 10일 접수된 원제이엠에스에셋대부주식회사의 근저당(채권액 6,480,000,000원)입니다.

이후 설정된 근저당권(문희정, 신극민, 양서형, 이명환) 및 압류(파주세무서, 김포세무서)는 말소 기준 권리보다 늦게 설정되거나 압류 시점 상 해당 경매 절차에 의해 소멸될 예정입니다.

또한 2026년 4월 16일 농협협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정(인천지방법원 부천지원 2026타경30869)이 말소기준권리보다 늦은 시점에 등기되었으나, 본건 경매 절차로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부 채권 총액은 약 84억 3천만원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 이정호 씨가 임차인으로 등재되어 있습니다.

보증금 40,000,000원, 차임 3,600,000원에 거주하고 있으며, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자는 확인되지 않습니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

임대차 관계는 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 분석 결과

말소기준 권리보다 선순위 권리는 존재하지 않아, 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 모든 권리를 소멸시키고 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

다만, 임차인 이정호 씨의 경우 대항력은 없으나, 관련 법률 검토 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 건물 현황

본 건물인 학운프라자는 총 3층 규모의 집합건물로, 제1,2종 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

건축물대장상 연면적은 5814.61㎡, 대지 면적은 1869.8㎡입니다.

건축물 전체 용도는 제1종 근린생활시설로 지정되어 있으며, 복합 용도로 사용 중입니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 학운리 일대는 산업단지가 형성되어 있어, 공장 및 관련 지원시설, 근린상가 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

주변에 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 일부 갖추고 있습니다.

전반적으로 배후 수요는 산업단지 종사자 및 지역 주민을 중심으로 형성될 것으로 보입니다.

본건 120호는 내부 인테리어 중단 상태로 파악되어, 신규 임차인 확보 또는 자체 사용 시 초기 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 산업단지 내 근린상가로서, 일반 주거 지역과 비교했을 때 편의시설 접근성이 제한적일 수 있습니다.

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 가능합니다.

건물 자체에 승강기, 도시가스 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

명시된 임차인 외 추가적인 점유자 또는 미등기 임대차 계약 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

임대차 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유 관계 파악 및 명도 과정에서의 어려움이 예상될 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 이용

본 건 120호가 내부 인테리어 중단 상태라는 점은 향후 임대 또는 사용 시 추가적인 시설 투자 비용이 발생함을 의미합니다.

"경계벽 없이 일체로 근린생활시설로 이용중"이라는 문구는, 해당 호수 외 인접 호수와의 공유 또는 통합 사용 가능성을 시사하며, 이는 건축물대장과의 불일치 또는 추가적인 관리/이용상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 법적/행정적 제한

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1/3류, 일반산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 용도지역 및 규제사항이 적용됩니다. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 산업단지 내 위치한 근린상가 건물로, 일괄 매각 대상입니다.

권리관계는 말소기준권리 하에 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계의 불확실성과 일부 호실의 내부 인테리어 중단 상태 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

주변 산업단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 또는 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

소멸되는 권리: 말소기준권리 하에 모든 등기된 권리(근저당, 압류 등)가 소멸되어 인수되는 권리가 없습니다.

입지: 김포 산업단지 내 위치하여 관련 종사자 대상의 상권 잠재력이 있습니다.

일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

향후 발전 가능성: 산업단지 개발 및 지역 활성화에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 임차인 이정호 씨의 보증금 40,000,000원이 있으나, 대항력이 없어 인수되지 않는 보증금은 0원으로 계산합니다.

감정가: 893,000,000원

제시된 정보를 바탕으로, 낙찰 후 추가 공사 비용 및 명도 비용, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 이는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 답사를 통한 건물 상태, 공실률, 임대료 수준, 주변 시세, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

주의: 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하거나 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.