나이스옥션 법원경매 부천 2026타경226 [4] 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 10층 1044호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 지하철 김포골드라인 '양촌역' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물 내 제10층 제1041호 외 3개호로서, 외 벽 : 복합판넬, 석재붙임 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

집합건축물대장상 일련번호(1~4): 공장(지식산업센터) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-6871-7번지 도시지역,준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),소로2류(폭8m~10m)(2014-11-27)(저촉),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2026-06-04)(모든축종제한(2026.6.4.))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), -6871-8번지 도시지역,준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2026-06-04)(모든축종제한(2026.6.4.))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), -6871-9번지 도시지역,준주거지역(2014-11-27),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2026-06-04)(모든축종제한(2026.6.4.))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2019-07-26)(철도과)<철도안전법>,택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>,하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경226 (4)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 10층 1044호

용도: 지식산업센터

감정가: 234,000,000원

토지면적: 14.28㎡ (약 4.32평)

토지지분: 14.28㎡ (약 4.32평)

건물면적: 57.12㎡ (약 17.28평)

건물지분: 57.12㎡ (약 17.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO (우리은행)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 김포시 구래동 '양촌역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건이 속한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다수의 지식산업센터 등이 밀집한 지역으로 형성되어 있습니다.

교통: 김포골드라인 '양촌역' 및 '구래역'을 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치하며, 인근에 노선버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로의 접근성 또한 양호하며, 동측 약 20미터, 북측 약 8미터, 남측 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 제반 차량 출입이 용이합니다.

생활 편의시설: 주거 및 상업시설, 문화시설 등이 복합적으로 발달한 지역으로, 인근에 대형마트, 병원, 은행, 영화관, 다양한 음식점 및 카페 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다. 또한, 주변에 호수공원, 체육공원 등 녹지 공간도 마련되어 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인한 권리 소멸: 등기부등본 상 근저당권, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으므로, 해당 지상권의 존재 여부, 내용 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

말소기준권리: 2021년 2월 23일 우리은행 근저당권 (채권액 768,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인 현황상 대항력 있는 임차인이 존재하지 않기 때문입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사제이비애드, 최

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업일자: 2024-11-13

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 명도 집행 시 해당 임차인과의 협의 또는 인도명령 절차 진행이 필요할 수 있습니다.

총 등기부채권액: 768,000,000원 (우리은행 근저당권)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 디원시티 지식산업센터는 김포한강신도시에 조성된 복합단지 내에 자리하고 있으며, 주변으로는 다수의 오피스텔, 상업시설, 그리고 다른 지식산업센터들이 밀집해 있어 비즈니스 활동이 활발한 지역입니다. 또한, 단지 내 상업시설과 문화거리가 조성되어 있어 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다. 인근에 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 배후 수요가 풍부하며, 교통망이 잘 갖춰져 있어 김포공항 및 서울 주요 도심으로의 접근성도 좋습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 김포골드라인 양촌역 및 구래역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 광역/일반 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 대형마트(이마트), 병원(내과, 외과, 치과 등), 은행, 영화관(메가박스), 스타벅스, 맥도날드 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

주거환경: 인근에 공원(호수공원, 은여울공원 등)이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

혐오시설 및 지역 이슈:

* 본건이 소재한 김포 구래동 일대는 최근 데이터센터 건립을 둘러싸고 주민들의 강력한 반대와 갈등이 지속되고 있습니다. 주요 우려는 전자파, 소음, 주거 환경 침해 등이며, 이로 인해 데이터센터 건설 계획이 지연되거나 취소되는 사례가 있었습니다.

* 본 물건인 디원시티 지식산업센터 자체는 데이터센터가 아니므로 직접적인 영향은 적으나, 해당 지역 전반에 걸쳐 이러한 인프라 시설 유치에 대한 주민들의 민감성이 높음을 인지할 필요가 있습니다.

* 2025년 6월 김포시의회 회의록에서 화장시설 부재에 대한 언급이 있었으나, 이는 본 건의 직접적인 영향과는 거리가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

광범위한 토지이용계획 및 제한사항: 본 건 토지(6871-7, 6871-8, 6871-9번지)에는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로/중로 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약 허가구역, 철도보호지구 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축, 개발, 이용 등에 있어 복합적인 검토와 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권): 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 지상권의 유무, 내용, 범위 등을 반드시 확인하여 권리 분석을 최종적으로 완료해야 합니다.

임차인 관리: 비록 대항력 없는 임차인이지만, 점유 중인 임차인에 대한 명도 절차 진행 시 법적 절차에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

지역 민감성: 김포 구래동 지역은 데이터센터 등 대규모 기반시설 건립에 대해 주민 반발이 높은 사례들이 있어, 향후 지역 개발이나 인프라 관련 이슈 발생 시 주민들의 의견 수렴 및 갈등 조정이 중요하게 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래동의 우수한 교통망(더블 역세권)과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 디원시티 지식산업센터 내 물건으로, 감정가 2억 3천4백만원 대비 권리 분석상 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 보입니다. 그러나 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 가능성이 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 해당 지역의 토지이용계획이 복잡하고, 최근 데이터센터 건립 관련 주민 민감성이 높은 점은 향후 활용 및 개발에 있어 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 김포골드라인 양촌역과 구래역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권으로, 향후 지역 발전 및 교통망 확충에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

풍부한 생활 편의 및 녹지 공간: 주변에 상업시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 쾌적한 업무 및 생활 환경을 제공합니다.

명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아, 명도 절차 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

복합 용도 가능성: 지식산업센터와 근린생활시설 지원 용도로 활용 가능하여, 다양한 비즈니스 활동이나 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(234,000,000원)와 등기부상 채권 총액(768,000,000원)을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없고, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되는 점은 긍정적입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 여부, 복잡한 토지이용계획, 그리고 지역 커뮤니티의 민감성을 면밀히 파악해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 유사 물건 시세 조사, 잠재적 리스크에 대한 정밀 분석이 선행되어야 합니다.

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