나이스옥션 법원경매 마산 2026타경88 [3] 경상남도 함안군 가야읍 말산리 192-6 삼양인트로빌딩 1동 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 말산리 소재 '함안군청' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬라브지붕 4층 건물 내 1층 101호외 2개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 스톤코트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1~3: 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-30)(접합), 가축사육제한구역(2026-04-03)(전부제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미 상. 2) 기 타 본건 일련번호 1~3은 층별로 1개호로 공부상 등재되어 있으나, 현황은 일련번호 1 101호 는 101호~103호 3개호로, 일련번호 2 201호는 201호~209호 9개호, 일련번호 3 301호는 301호~305호 5개호로 구분되어 있음.

물건 비고

- 대지권의 목적인 토지 일부에 구축물과 수목 등이 소재하며 해당 토지는 이 사건 건물의 401호 소유자와 공동으로 공유하는 소유권대지권 목적 토지이므로 공용부분 무단점유에 따른 소유권 분쟁 가능성이 있으므로 확인 요함
- 공부상 '301호' 1개호이나 현황 '301호~305호' 5개의 호실로 벽체 구분하여 사무실 등으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2026타경88 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 말산리 192-6 삼양인트로빌딩 1동 3층 301호

용도: 근린상가

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 평가

감정가: 금 331,000,000원

토지면적: 156.00㎡ (약 47.19평)

건물면적: 347.17㎡ (약 105.01평)

토지 지분: 156㎡

건물 지분: 347.17㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 현황 (집합건축물대장 요약)

건물명: 삼양인트로빌딩

주용도: 제2종근린생활시설 (건축물 표제부 정보 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트경사슬라브지붕)

총 층수: 지하 1층, 지상 4층

건축물 사용승인일: 2008년 7월 3일

해당 호실: 3층 301호

특이사항: 공부상 '301호' 1개 호실이나, 현황은 '301호~305호' 5개 호실로 벽체 구분하여 사무실 등으로 이용 중임.

1.5. 기타 특이사항

본 건은 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경상남도 함안군 가야읍 말산리 소재 '함안군청' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재되어 있어 지역 내 고유한 상권 및 생활 기반을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용 상황 등을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물의 남동측으로는 소로(폭 8m~10m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반상업지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 9일에 접수된 삼칠농업협동조합의 근저당권(을10, 채권최고액 금 1,130,000,000원)입니다.

3.2. 등기부상 권리현황

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 (갑22, 정성욱)

* 근저당권 (을10, 삼칠농업협동조합, 말소기준권리)

* 근저당권 (을11, 주식회사장흥)

* 압류 (갑26, 함안군)

* 임의경매개시결정 (갑27, 주식회사장흥)

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상에 기재된 위 권리들은 모두 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 낙찰자가 권리 관계에 대한 부담 없이 건물을 취득할 수 있음을 의미합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 별도로 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요 등은 정보 부족)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사상락이앤씨 (대표자: 박 )

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입(사업)일자: 2023-08-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 원칙적으로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 소액보증금의 경우 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있으므로, 배당표 확정 시까지 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

3.6. 권리분석 요약

본 건은 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰 후 인수할 권리관계는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 현황 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 부분이 있는지 여부에 대한 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 함안군 가야읍 말산리 지역은 함안군청 인근으로, 행정 및 상업 기능이 비교적 집중된 지역입니다.

주변에 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요 및 유동 인구를 확보할 수 있습니다.

건물의 주용도가 제2종근린생활시설이라는 점은 다양한 소규모 상업 시설 운영에 유리한 환경을 제공합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 건은 함안군청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 매우 편리합니다.

주거 시설이 주변에 분포하고 있어 잠재적인 소비자층을 확보할 수 있습니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호하여 이용객 및 직원의 방문이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유 토지 관련 분쟁 가능성: 본 건물의 대지권 목적이 되는 토지 일부에 구축물과 수목 등이 소재하며, 해당 토지는 401호 소유자와 공동으로 공유하는 소유권대지권 목적 토지입니다. 따라서 공용부분 무단점유로 인한 소유권 분쟁의 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장을 직접 확인하고 법률 전문가와 상담하여 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

* 공부와 현황의 불일치: 건축물대장상에는 '301호' 1개 호실로 등재되어 있으나, 실제로는 '301호~305호'까지 총 5개 호실로 벽체가 구분되어 사무실 등으로 이용되고 있습니다. 이러한 공부와 현황의 차이는 추후 재산권 행사나 행정 처리 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로, 정확한 현황 파악 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 임차인 보증금 인수 가능성: 현황 임차인 주식회사상락이앤씨는 대항력이 없으므로 원칙적으로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 하지만, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 미달하는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. 따라서, 해당 임차인의 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 함안군청 인근의 일반상업지역에 위치한 삼양인트로빌딩 내 근린상가 건물로, 총 4개 층으로 구성되어 있습니다. 감정가는 3억 3천 1백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리들이 매각으로 소멸되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

하지만, 공동으로 소유하는 토지의 일부 문제, 공부상의 호실 정보와 현황의 차이, 그리고 대항력 없는 임차인의 보증금 일부 인수 가능성 등 몇 가지 중요한 리스크 요인을 안고 있습니다.

현재 사무실 등으로 활용되고 있는 점과 입지 조건을 고려할 때, 이러한 리스크 요인들을 충분히 해소하고 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우, 안정적인 임대 수익 또는 직접 사용 목적의 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 권리 행사 및 건물 이용에 있어 법적인 제약이 적을 것으로 예상됩니다. (모든 권리 소멸)

* 함안군청 인근 상업지역에 위치하여 지역 내 고정 수요를 확보할 수 있으며, 행정기관 접근성이 뛰어납니다.

* 현황 5개 호실로 분할되어 이용 중인 점은 개별 호실별 임대 수익 창출을 통해 투자 가치를 높일 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

* 제시된 감정가를 바탕으로 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면, 시세차익과 더불어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가의 산정은 순전히 응찰자의 판단에 의해 결정됩니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

첫째, 본 물건의 현재 임대 현황, 공실률, 임대료 수준, 향후 예상 임대 수익률을 면밀히 조사해야 합니다.

둘째, 공유 토지 관련 분쟁 리스크의 실제 발생 가능성과 해소 방안, 예상 비용, 그리고 공부와 현황의 호실 불일치 문제 해결 방안 및 관련 행정 절차에 대한 충분한 검토가 이루어져야 합니다.

셋째, 함안군 가야읍 말산리 지역의 유사 상가 물건 시세, 최근 거래 사례, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 적정 가치를 산정해야 합니다.

상기 사항들을 종합적으로 고려하여, 응찰자는 본인의 투자 목표, 위험 감수 능력, 그리고 자금 계획에 부합하는 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.