나이스옥션 법원경매 마산 2026타경88 [2] 경상남도 함안군 가야읍 말산리 192-6 삼양인트로빌딩 1동 2층 201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 말산리 소재 '함안군청' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬라브지붕 4층 건물 내 1층 101호외 2개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 스톤코트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1~3: 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-30)(접합), 가축사육제한구역(2026-04-03)(전부제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미 상. 2) 기 타 본건 일련번호 1~3은 층별로 1개호로 공부상 등재되어 있으나, 현황은 일련번호 1 101호 는 101호~103호 3개호로, 일련번호 2 201호는 201호~209호 9개호, 일련번호 3 301호는 301호~305호 5개호로 구분되어 있음.

물건 비고

- 대지권의 목적인 토지 일부에 구축물과 수목 등이 소재하며 해당 토지는 이 사건 건물의 401호 소유자와 공동으로 공유하는 소유권대지권 목적 토지이므로 공용부분 무단점유에 따른 소유권 분쟁 가능성이 있으므로 확인 요함
- 공부상 '201호' 1개호이나 현황 '201호~208호'(표기된 호수) 및 호실 표기 없는 다수의 호실로 벽체 구분하여 사무실 등으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 마산지원 2026타경88 (2) 사건의 부동산 경매 물건에 대한 분석 자료입니다.

1.1. 물건 소재지 및 현황

* 소재지: 경상남도 함안군 가야읍 말산리 192-6 삼양인트로빌딩 1동 2층 201호

* 용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬라브지붕 4층 건물 중 2층 201호

* 토지면적: 156.00㎡ (약 515.70평)

* 토지지분: 156㎡ (약 515.70평)

* 건물면적: 347.17㎡ (약 1147.67평)

* 건물지분: 347.17㎡ (약 1147.67평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 403,000,000원

1.2. 입지조건

* 본건은 경상남도 함안군 가야읍 말산리에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 함안군청에서 북동측 인근에 자리하고 있어 관공서 접근성이 양호한 편입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물 남동측으로 소로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

1.3. 권리분석

* 매각기일까지 말소되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 말소기준권리인 삼칠농업협동조합의 근저당권(2021.11.09. 접수, 1,130,000,000원)보다 늦은 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임의경매 개시결정은 주식회사장흥(2026.05.21. 접수, 108,000,000원)에 의해 이루어졌습니다.

* 등기부상 채권 총액은 1,280,000,000원입니다.

* 본건에는 총 4명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 금문산업주식회사 (대표자: 조흥제)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 사업개시일: 2026-01-07

* 대항력: 없음

* 산인솔라주식회사 (대표자: 권순희)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 250,000원

* 사업개시일: 2025-12-22

* 대항력: 없음

* 서원개발주식회사 (대표자: 정성욱)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 사업개시일: 2023-11-29

* 대항력: 없음

* 이드원(주) (대표자: 안병조)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 사업개시일: 2024-03-29

* 대항력: 없음

* 인수해야 할 보증금은 총 0원입니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 함안군청 인근으로, 관공서 및 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 유동인구가 존재합니다.

* 주변에 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 있어 상업시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* (별도 검색 결과) 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 함안군청이 인근에 위치하여 행정 서비스 접근이 용이합니다.

* 주변 교통 상황은 보통 수준으로, 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

* 지역 내 근린생활시설 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 '201호'로 표기되어 있으나, 현황은 '201호~208호' 및 호실 표기가 없는 다수의 호실로 분할되어 사무실 등으로 이용 중입니다. 이는 공부와 현황의 불일치로, 향후 명도 또는 이용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 대지권의 목적인 토지 일부에 구축물과 수목 등이 소재하며, 해당 토지는 401호 소유자와 공동으로 공유하는 소유권 대지권 목적 토지입니다. 이에 따라 공용부분 무단 점유에 따른 소유권 분쟁 가능성이 있으므로, 현장 확인이 반드시 필요합니다.

* 제시된 임차인들은 대항력이 없으나, 임대관계가 정확히 파악되지 않은 부분이 있어 실제 점유 관계 및 명도 협의 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 함안군 가야읍의 중심 상업지역에 위치한 근린생활시설 용도의 집합건물입니다. 감정가는 403,000,000원으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금도 없습니다.

다만, 공부상 표기된 호실과 현황상의 이용 상태가 상이하며, 대지권 목적 토지의 공유자 간 소유권 분쟁 가능성이 제기되는 점은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 부분들에 대한 철저한 사전 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 함안군청 인근에 위치하여 행정 및 상업적 이점이 예상됩니다.

* 현재 등기부상 채권 총액이 높으나, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 절차 진행 시 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 호실 표기와 현황의 차이를 활용하여 공간 재구성 및 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 403,000,000원을 기준으로 하되, 현황과의 차이 및 토지 관련 분쟁 가능성 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 잠재적 리스크를 감안할 때, 380,000,000원에서 410,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 개별 투자자의 가치 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.