나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30869 [10] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등. 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감. 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감. 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임. 기호 1)~4),6) 근린생활시설(현 “공실”) 기호 5) 근린생활시설(정미트푸드) 기호 7),8) 근린생활시설(MORRO COFFEE) 기호 9)~19) 근린생활시설(서울메디피아의원(내부인테리어 중단상태) 기호 20)~30) 근린생활시설(FRIENDS SCREEN/현 “공실”)

설비내역

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2013-10 -28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30869 (10)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 303호 (신 주소: 경기도 김포시 황금3로 89)

건물명: 학운프라자

용도: 제1,2종 근린생활시설 (해당 호실: 3층 303호)

감정가: 170,000,000원

토지면적: 42.26㎡ (약 12.78평) (전유부분의 대지권)

건물면적: 80.11㎡ (약 24.23평) (전유부분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

건축년도: 2018년 3월 23일 사용승인

총 유닛 수: 48호

주차대수: 35대 (기계식)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 소재한 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물 북동측으로는 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로는 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획으로는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류, 중로3류 등으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약허가구역(외국인 등 특정 용도)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 2022년 5월 10일 접수된 원제이엠에스에셋대부주식회사 근저당권 (금 6,480,000,000원) 입니다.

말소 예정 권리 목록:

* 근저당권 (원제이엠에스에셋대부주식회사, 2022.05.10)

* 근저당권 (문희정, 260,000,000원, 2022.05.10)

* 근저당권 (신극민, 390,000,000원, 2022.05.10)

* 근저당권 (양서형, 390,000,000원, 2022.05.10)

* 근저당권 (이명환, 910,000,000원, 2022.05.10)

* 가압류 (나선길, 500,000,000원, 2022.06.10)

* 전세권설정 (주식회사해봄, 300,000,000원, 2022.11.03)

* 3번전세권근저당권 (문윤주, 300,000,000원, 2022.11.03)

* 압류 (파주세무서장, 2024.03.06)

* 압류 (김포세무서장, 2024.10.10)

* 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 7,194,258,384원, 2026.04.16)

* 1번근저당권부채권질권설정 (주식회사아모스아인스가구, 6,480,000,000원, 2026.05.28)

등기부채권 총액: 9,230,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사해봄

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권설정(을3) 또한 말소 예정이므로, 해당 임차인으로부터 인수되는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제1,2종 근린생활시설로 이용 중인 상가 건물 내 호실입니다.

주변에는 동종의 근린상가와 더불어 다수의 공장 건물이 혼재하는 산업단지 형태로 구성되어 있습니다.

현재 건물 내 일부 호실은 공실 상태이며, 일부 호실은 "정미트푸드", "MORRO COFFEE", "서울메디피아의원"(내부 인테리어 중단 상태), "FRIENDS SCREEN"(공실) 등으로 이용되거나 공실 상태입니다.

건물은 철근콘크리트조로 외벽은 대리석 및 화강석으로 마감되었으며, 내벽은 수성페인트 및 내부 인테리어 마감, 창호는 강화유리 및 알루미늄 새시, 바닥은 세멘몰탈 위 페인트, 인조석 물갈기, 타일 마감 등으로 시공되었습니다.

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 학운산업단지 내에 위치하며, 인근에 "김포골드벨리4호근린공원"이 있어 일부 녹지 공간을 이용할 수 있습니다. 산업단지 근로자들을 위한 식당, 카페 등 기본적인 편의시설이 일부 존재합니다. 대규모 주거 밀집 지역이나 상업 시설과는 다소 거리가 있습니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

혐오시설: 현재 지도상으로 인접 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 일부 호실이 공실이며, 인테리어 공사가 중단된 호실이 있는 점은 장기 공실의 가능성을 내포합니다.

* 배후 수요의 제한성: 산업단지 내 상가 특성상 주 이용객이 산업단지 근로자 및 관련 업종 종사자로 제한적일 수 있으며, 주변 공장의 이전 또는 업종 변화에 따라 수요 변동성이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 92.3억원으로 매우 높아, 낙찰가율에 따라 채무 잔액이 클 수 있습니다.

* 토지 이용계획상 제한: 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 변경 시 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 일반적인 상가 거래 시 직접적인 영향은 적을 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운프라자 건물 내 3층 303호 근린상가로, 산업단지 내 위치하여 배후 수요가 특정될 수 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 준공되었으며, 필수적인 설비를 갖추고 있습니다.

권리 관계는 매각으로 인해 모두 소멸되어 인수되는 권리 및 채무는 없습니다.

다만, 현재 일부 공실 상태이며, 상권의 활성화 정도는 주변 산업단지의 성장 및 업종 구성에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 향후 임대 수익 확보를 위해서는 업종 분석 및 임차인 확보 전략이 중요할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 산업단지 내 입지: 주변 공장 밀집으로 인한 잠재적 배후 수요가 존재합니다.

* 향후 지역 발전 가능성: 산업단지 확장 및 관련 기업 유치에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 향후 낙찰가율에 따라 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가 170,000,000원을 기준으로 하되, 향후 예상 임대 수익률, 공실 가능성, 주변 시세, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 감안하여 유동적으로 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.