나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30869 [12] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등. 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감. 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감. 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임. 기호 1)~4),6) 근린생활시설(현 “공실”) 기호 5) 근린생활시설(정미트푸드) 기호 7),8) 근린생활시설(MORRO COFFEE) 기호 9)~19) 근린생활시설(서울메디피아의원(내부인테리어 중단상태) 기호 20)~30) 근린생활시설(FRIENDS SCREEN/현 “공실”)

설비내역

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2013-10 -28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30869 (12)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557, 학운프라자 3층 305호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 288,000,000원

* 토지면적: 71.81㎡ (약 21.72평)

* 건물면적: 136.12㎡ (약 41.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 원OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 현재 내부 공실 상태임.

1.1. 토지 정보

* 토지면적: 71.81㎡ (약 21.72평)

* 토지지분: 71.81㎡ (약 21.72평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지의 형상 및 이용상태: 3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태등: 북동측 폭 약 30m, 북서측 및 남서측 폭 약 15m 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 일반산업단지(학운4), 지원시설구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.).

1.2. 건물 정보

* 건물명: 학운프라자

* 층수: 3층 중 3층 305호

* 건물면적: 136.12㎡ (약 41.17평)

* 건물지분: 136.12㎡ (약 41.17평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

* 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등.

* 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감.

* 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감.

* 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

* 주요용도 (건축물대장): 제1종근린생활시설 (현황: 제1,2종근린생활시설)

* 이용상태 (현황): 제1,2종근린생활시설로 이용중.

* 설비내역: 위생시설, 승생기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등.

* 준공일자 (추정): 2018-03-23

2. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근.

* 주위환경: 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지.

* 교통: 차량 출입 가능, 인근에 버스정류장 위치. 전반적인 교통 여건 보통.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 2022-05-10, 원제이엠에스에셋대부주식회사 근저당권 (금6,480,000,000원)

* 총 등기부채권 합계: 9,230,000,000원

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사해봄

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주의: 임차인 주식회사해봄은 대항력이 없으며, 보증금 300,000,000원이 인수되지 않습니다. 등기부상 을3, 2022-11-03, 전세권설정, 주식회사해봄, 금300,000,000원으로 확인되며, 이는 말소기준권리보다 늦은 순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 2018-03-29 소유권보존 (김혜옥)

* 갑3: 2022-05-10 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사골든밸리)

* 을1: 2022-05-10 근저당권 (원제이엠에스에셋대부주식회사, 64.8억) - 말소기준권리

* 을2 (1~4): 2022-05-10 근저당권 (문희정 2.6억, 신극민 3.9억, 양서형 3.9억, 이명환 9.1억) - 모두 말소

* 갑4: 2022-06-10 가압류 (나선길, 5억) - 말소

* 을3: 2022-11-03 전세권설정 (주식회사해봄, 3억) - 말소

* 을3-2: 2022-11-03 3번전세권근저당권 (문윤주, 3억) - 말소

* 갑6: 2024-03-06 압류 (파주세무서장) - 말소

* 갑7: 2024-10-10 압류 (김포세무서장) - 말소

* 갑9: 2026-04-16 임의경매개시결정 (농업협동조합자산관리회사, 71.9억) - 본건 경매

* 을1-4: 2026-05-28 1번근저당권부채권질권설정 (주식회사아모스아인스가구, 64.8억) - 말소

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-09-30

* 비고: 현재 내부 공실 상태임.

4. 상권분석

* 주변 환경: 동류형의 근린상가와 공장이 혼재하는 산업단지 내 위치.

* 이용 현황: 다수의 호실이 근린생활시설로 사용 중이며, 일부 공실 및 공사 중인 상가가 확인됨 (서울메디피아의원). 정미트푸드, MORRO COFFEE 등 특정 업종이 입점해 있음.

* 산업단지 특성: 학운4 일반산업단지 내 지원시설구역에 포함되어 있어, 산업단지 종사자 및 관련 업체 대상의 상권 형성 가능성.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호함.

* 주변 환경: 김포골드벨리4호근린공원 인근에 위치.

6. 잠재적 리스크

* 공실률: 현재 일부 호실이 공실 상태이며, 인테리어 공사가 중단된 곳도 있어 임대 공실 리스크 존재.

* 상권 특성: 산업단지 내 상가로, 유동인구보다는 배후 수요(산업단지 종사자)에 의존적인 상권일 수 있음.

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 대상 및 기간을 확인해야 함 (외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.). 본 물건이 직접적인 영향을 받는지 여부 확인 필요.

* 건축물대장상 용도와 현황: 건축물대장상 제1종 근린생활시설이나, 현황은 제1,2종 근린생활시설로 이용 중.

* 감정가 대비 높은 채권 총액: 총 채권액이 92.3억 원으로 감정가(2.88억 원) 대비 매우 높아, 유찰 가능성 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김포시 학운리 산업단지 내 위치한 근린상가로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 공장 및 상가 등과 혼재되어 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 현재 일부 공실 상태이며, 상권 특성상 배후 수요에 따른 임대 여건을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 배후 수요: 학운4 일반산업단지 내 위치하여, 산업단지 종사자를 대상으로 하는 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태로 명도 진행 가능.

* 향후 개발 가능성: 주변 산업단지 개발 및 확장에 따른 지역 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 288,000,000원입니다.

* 본 물건은 인수 보증금이 없는 것으로 판단되므로, 감정가를 기준으로 유찰 가능성 및 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 내부 공실 상태, 주변 상권의 임대 수요 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.