나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30869 [11] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등. 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감. 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감. 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임. 기호 1)~4),6) 근린생활시설(현 “공실”) 기호 5) 근린생활시설(정미트푸드) 기호 7),8) 근린생활시설(MORRO COFFEE) 기호 9)~19) 근린생활시설(서울메디피아의원(내부인테리어 중단상태) 기호 20)~30) 근린생활시설(FRIENDS SCREEN/현 “공실”)

설비내역

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2013-10 -28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 부천지원 2026타경30869 (11)

1.2. 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 304호

1.3. 용도: 근린상가

1.4. 감정가: 189,000,000원

1.5. 토지면적: 47.02㎡ (약 14.22평)

1.6. 건물면적: 89.12㎡ (약 26.96평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.8. 경매구분: 부동산 임의경매

1.9. 채권자: 원

1.10. 특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

1.11. 주의사항: (제공된 정보 없음)

1.12. 특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 동종 업종의 근린상가와 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지입니다. 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 3필지로 이루어진 가장형 토지이며, 학운프라자 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕의 3층 건물입니다. 외벽은 대리석 및 화강석 붙임 등이며, 내벽은 몰탈 위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감되었습니다. 창호는 강화유리 및 알루미늄새시, 바닥은 세멘몰탈 위 페인트, 인조석물갈기, 타일 마감 등으로 이루어져 있습니다.

건물의 주요 용도는 제1, 2종 근린생활시설입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 일반산업단지(학운4), 지원시설구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 5월 10일 접수된 원제이엠에스에셋대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 총 채권액

집합건물 등기부 요약 상 기재된 채권 총액은 9,230,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사골든밸리, 장

보증금: 30,000,000원

차임: 1,650,000원

전입/사업일자: 2021-08-05

대항력: 있음.

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 권리관계 및 명도에 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사해봄

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음.

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 등기부등본 상 전세권설정(을3)은 말소된 것으로 확인됩니다.

3.4. 소유권 및 기타 권리 분석

소유권보존 등기(김혜옥) 이후 소유권이전(주식회사골든밸리), 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 개요 정보는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건 건물은 현재 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중입니다. 일부 호실은 공실 상태이며, '정미트푸드', 'MORRO COFFEE', '서울메디피아의원'(내부 인테리어 중단 상태), 'FRIENDS SCREEN'(현 공실) 등이 입점해 있거나 과거 이용된 것으로 보입니다.

4.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 3층 건물이며, 위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 구비되어 있습니다.

4.3. 주변 상권

본건은 산업단지 내에 위치하여 동류형의 근린상가 및 공장과 혼재된 상권입니다. 주변 환경은 대체로 무난합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

산업단지 내 위치하여 관련 종사자들을 위한 기본적인 편의시설(상가, 식당 등)이 존재할 것으로 예상됩니다. 상세 편의시설 정보는 주변 지역 개발 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

5.2. 주변 교통

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다. 김포골드벨리4호근린공원 인근의 산업단지 내 도로망을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

'주식회사골든밸리, 장 ' 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 법적으로 대항력을 갖춘 임차인의 존재는 명도 과정에서 예측 불가능한 상황을 야기할 수 있으므로 철저한 권리 분석 및 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 공실 발생 가능성

일부 호실이 현재 공실 상태이며, '서울메디피아의원'의 경우 인테리어 공사가 중단된 상태로, 향후 공실 해소 및 안정적인 임대 수익 확보를 위한 노력이 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보 물건으로 분류되어 있어, 담보물 일괄 처리 및 관련 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 이는 경매 진행 및 소유권 이전 과정에서 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 산업단지 내에 위치한 근린상가 건물입니다. 인근에 공원과 도로망이 갖추어져 있으며, 건물 자체는 비교적 최신 건축물(2018년 사용승인)로 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 공실 상태, 복잡한 권리 관계(공동담보) 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 위험 요소를 충분히 인지하고 투자 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 내 입지

김포 양촌 산업단지 내에 위치하여 해당 산업단지 종사자들을 수요층으로 확보할 수 있습니다.

8.2. 비교적 신축 건물

2018년 사용승인된 건물로, 노후화가 심하지 않아 초기 수리비용 부담이 적을 수 있습니다.

8.3. 다수의 근린생활시설

건물 내 다수의 호실이 근린생활시설로 구성되어 있어, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 189,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 것으로 판단되나, 대항력 있는 임차인(주식회사골든밸리, 장 )의 존재와 현재 일부 공실 상태 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 본건의 잠재적 가치와 유사 물건의 시세, 명도 가능성, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.