나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30869 [14] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등. 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감. 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감. 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임. 기호 1)~4),6) 근린생활시설(현 “공실”) 기호 5) 근린생활시설(정미트푸드) 기호 7),8) 근린생활시설(MORRO COFFEE) 기호 9)~19) 근린생활시설(서울메디피아의원(내부인테리어 중단상태) 기호 20)~30) 근린생활시설(FRIENDS SCREEN/현 “공실”)

설비내역

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2013-10 -28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30869 (14)

경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 307호

용도: 근린상가

감정가: 181,000,000원

토지면적: 42.32㎡ (약 12.80평)

건물면적: 80.22㎡ (약 24.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 유사한 근린상가 및 다양한 규모의 공장들이 혼재하는 산업단지로 형성되어 있어, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 다수의 권리가 설정되었으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.

말소기준권리인 원제이엠에스에셋대부주식회사의 근저당(2022-05-10 접수, 6,480,000,000원)을 포함한 여러 근저당, 가압류, 전세권, 압류 등이 등기부등본 상 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

최종 임의경매 개시 결정은 농업협동조합자산관리회사에 의해 2026년 4월 16일에 이루어졌습니다.

총 등기부채권액은 9,230,000,000원으로 매우 높은 편입니다.

주식회사해봄 임차인은 보증금 300,000,000원에 대해 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

인수할 보증금은 0원으로 나타나 있어, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 개요는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건은 제1, 2종 근린생활시설로 이용 가능한 상가입니다.

현재 본건이 위치한 학운프라자 건물 내 다수의 호실이 공실 상태이거나 일부는 상가 임차인이 운영 중에 있습니다.

구체적으로는 공실인 호실, 정미트푸드, MORRO COFFEE, 서울메디피아의원(내부 인테리어 중단 상태), FRIENDS SCREEN(현 공실) 등이 있는 것으로 파악됩니다.

산업단지 내에 위치하여 종사자 및 관련 업체를 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 김포시 양촌읍 산업단지 내에 위치하며, 차량으로의 접근이 편리합니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 이는 통근자들에게 편의를 제공할 수 있습니다.

건물 내 위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 등기부채권 총액이 92억 원을 초과하는 반면 감정가는 1.8억 원으로, 채무 총액 대비 감정가가 현저히 낮다는 점입니다. 이는 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있으며, 유찰 가능성을 시사합니다.

주식회사해봄 임차인의 보증금 3억 원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 의무는 없으나, 배당 순위에 따라 전액 회수가 어려울 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원 명시)

내부 인테리어가 중단된 호실이 있고, 다수의 공실이 있어 즉시 임대 수익을 기대하기에는 공실 해소 노력이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 상 성장관리권역, 일반산업단지, 지원시설구역 등으로 지정되어 있으며, 특정 기간 동안 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래허가구역으로 지정된 점은 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 될 수 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 산업단지 내에 위치한 근린상가 건물로, 편리한 교통 환경과 도로 접근성을 갖추고 있습니다.

다수의 권리관계가 복잡하게 설정되어 있었으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

하지만 높은 채무 총액과 현재 다수의 공실 상태, 대항력 없는 임차인의 보증금 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

산업단지 내 상권의 특성을 고려한 업종 선택과 공실 해소를 위한 전략 수립이 중요할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

산업단지 내 위치하여 배후 수요(종사자 등) 확보 가능성이 있습니다.

건물이 비교적 최신(사용승인 2018년)이며, 기본적인 편의시설(승강기, 도시가스 등)을 갖추고 있습니다.

철근콘크리트 구조로 건물 자체의 안정성은 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 181,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원으로 분석되었으며, 현재 물건의 채무 총액이 매우 높다는 점, 다수의 공실 상태, 향후 공실 해소 노력 및 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 조사, 주변 시세, 향후 수익률 분석 등을 통해 산정해야 하며, 본 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

다만, 감정가 대비 합리적인 수준에서 유찰될 가능성을 염두에 두고, 철저한 권리분석과 현장 조사를 기반으로 투자 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.