나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30869 [9] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등. 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감. 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감. 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임. 기호 1)~4),6) 근린생활시설(현 “공실”) 기호 5) 근린생활시설(정미트푸드) 기호 7),8) 근린생활시설(MORRO COFFEE) 기호 9)~19) 근린생활시설(서울메디피아의원(내부인테리어 중단상태) 기호 20)~30) 근린생활시설(FRIENDS SCREEN/현 “공실”)

설비내역

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2013-10 -28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30869 (9)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 476,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각

1.2. 기본 현황

토지면적: 118.56㎡ (약 35.86평)

토지지분: 118.56㎡ (약 35.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 224.72㎡ (약 67.98평)

건물지분: 224.72㎡ (약 67.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 (본건은 3층 소재)

건물주요용도: 제1,2종 근린생활시설

건물 사용승인일: 2018년 3월 23일

건물 내 호실 수: 48개 호실 (총 3층 건물)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 가능한 바, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 총 채권액은 9,230,000,000원입니다.

최선순위 근저당권은 원제이엠에스에셋대부주식회사 앞으로 설정된 6,480,000,000원이며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

그 외 다수의 근저당, 전세권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정 또는 말소 처리되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (예: 을1 근저당권 6,480,000,000원, 갑4 가압류 500,000,000원, 을3 전세권 300,000,000원 등)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사해봄

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리인 원제이엠에스에셋대부주식회사의 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본건이 속한 학운프라자는 제1,2종 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

전유부(301호)는 현재 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

건물 내 다른 호실들 또한 일부 공실, 일부 임대(정미트푸드, MORRO COFFEE), 일부 공사 중단(서울메디피아의원) 상태로 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건은 김포시 산업단지 내에 위치하여, 주변에 공장 및 관련 상가 시설이 밀집해 있습니다.

향후 산업단지 배후 수요 및 지역 경제 활성화에 따른 상권 성장 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 편리시설: 건물 내 승강기, 옥내 소화전 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

* 기반시설: 도시가스 공급 및 위생시설이 완비되어 있습니다.

* 주변시설: 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 본건(301호)을 포함한 다수 호실이 공실 또는 내부 인테리어 중단 상태로, 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

공실 장기화 시 공실 관리 및 유지보수 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적/이용 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류/3류, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 특정 용도) 등 다양한 법규 및 지역 지구 제한을 받고 있어, 향후 건축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동 담보 리스크

본건이 공동담보물건으로, 해당 채무에 대한 추가 담보물의 처분 여부에 따라 경매 절차에 영향을 줄 가능성은 낮으나, 해당 채무 총액이 감정가를 크게 상회하므로 채권자들의 적극적인 경매 진행 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 학운산업단지 내 상가 건물로, 교통 및 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리 관계는 명확합니다.

다만, 현재 다수의 공실 및 내부 공사 중단 상태로 인해 임대 수익 확보까지는 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

산업단지 내 상가로서 향후 주변 개발 및 활성화 추이에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 현재로서는 공실 리스크 관리가 중요한 투자 포인트입니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았으며, 이는 추가적인 현장 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: 학운4 일반산업단지 등 주변 개발에 따른 배후 수요 증가 및 상권 활성화 기대.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 인한 모든 등기부상 권리 소멸로 안전한 소유권 취득 가능.

* 기반 시설 완비: 건물 내 승강기, 도시가스 등 기본적인 편의 및 안전 설비 보유.

* 잠재적 가치 상승: 공실 해소 및 임대차 정상화 시, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 476,000,000원입니다.

인수할 보증금이 없으며, 명확한 권리 분석 하에 투자하는 물건입니다.

현재 공실 상태 및 주변 산업단지 상권의 잠재력 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준인 428,400,000원에서 476,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 물건 현황, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.