나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30869 [15] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 308호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등. 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감. 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감. 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임. 기호 1)~4),6) 근린생활시설(현 “공실”) 기호 5) 근린생활시설(정미트푸드) 기호 7),8) 근린생활시설(MORRO COFFEE) 기호 9)~19) 근린생활시설(서울메디피아의원(내부인테리어 중단상태) 기호 20)~30) 근린생활시설(FRIENDS SCREEN/현 “공실”)

설비내역

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2013-10 -28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 소재 학운프라자 3층 308호에 위치한 근린상가 건물입니다.

* 사건번호는 부천지원 2026타경30869 (15)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로 건축되었습니다.

1.1. 위치및소재지

경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 308호

1.2. 물건내역

* 사건번호: 부천지원 2026타경30869 (15)

* 용도: 근린상가

* 경매구분: 부동산임의경매

* 건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각

1.3. 감정가

1,118,000,000원

1.4. 면적

* 토지면적: 261.07㎡ (약 79평)

* 건물면적: 494.84㎡ (약 150평)

1.5. 이용현황

* 본건은 제1,2종근린생활시설로 이용 중입니다.

* 현재 일부 호실은 공실 상태이며, 특정 호실(서울메디피아의원)은 내부 인테리어 공사가 중단된 상태입니다.

* 건물은 경계벽 없이 일체로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.6. 주요사항

* 등기부채권 총액은 약 92.3억원에 달합니다.

* 현재 진행되는 임의경매(2026-04-16자 농업협동조합자산관리회사, 71.9억원) 개시 결정으로 매각이 진행 중입니다.

* 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통여건

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로접근성

* 본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 등기부에는 소유권 보존, 다수의 근저당권, 가압류, 전세권 설정, 압류, 임의경매 개시 결정 등의 권리 변동 내역이 존재합니다.

* 총 등기부채권액은 9,230,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2022-05-10자 원제이엠에스에셋대부주식회사의 근저당권으로 보입니다.

* 이 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 현재 진행 중인 본 경매(2026-04-16자 농업협동조합자산관리회사 임의경매) 개시 결정으로 인해 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는권리

* 없습니다.

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'가 없다고 명시되어 있어, 낙찰 시 권리 관계가 깨끗하게 정리될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인현황

* *: 주식회사해봄

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 주의: 상기 임차인은 보증금이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. 그러나 배당 순위 및 여건에 따라 변제받지 못하는 금액이 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

* 본건이 위치한 김포시 양촌읍 학운리는 산업단지로서, 주변에 다수의 근린상가와 공장이 혼재되어 있습니다.

* 산업단지 내 종사자 및 관련 업체를 주요 배후 수요로 고려할 수 있습니다.

4.2. 상가현황

* 해당 건물(학운프라자)은 제1,2종 근린생활시설로 등록된 집합건물이며, 총 48개 호실로 구성되어 있습니다.

* 본건(3층 308호)을 포함하여 일부 호실은 현재 공실 상태이거나 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로, 적극적인 임대 마케팅 및 활용 방안이 요구됩니다.

* 일부 호실은 정상적으로 임대 중인 것으로 파악됩니다 (정미트푸드, MORRO COFFEE 등).

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 김포골드벨리4호근린공원이 위치하고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 산업단지 내 상업 시설은 기본적인 편의 제공 수준으로 판단됩니다.

5.2. 인근시설

* 주변 지역은 공장과 근린상가 밀집 지역입니다.

* 추가적인 편의시설(대형마트, 병원, 은행 등) 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공실률

* 현재 다수의 호실이 공실 상태이고 인테리어 공사 중단 호실도 있어, 안정적인 임대 수익 확보를 위한 적극적인 공실 해소 노력이 필요합니다.

* 건물 전체 또는 인접 호실과의 일체 활용 시, 해당 활용 방안에 따른 공실 리스크 관리가 중요합니다.

6.2. 지역개발

* 김포 골드밸리 산업단지 내 위치하여 향후 지역 개발 및 산업단지 활성화에 따른 가치 상승 잠재력은 있습니다.

* 다만, 토지이용계획상 준공업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 구역에 포함되어 있어, 향후 개발 행위 관련 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설유무

* 본 물건의 조사 결과, 주변에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

* 주변은 산업단지 및 근린상가 등으로 구성되어 있어 일반적인 산업단지 환경으로 판단됩니다.

7. 종합의견

* 본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 산업단지 내 위치한 학운프라자 3층 308호 근린상가 건물로, 총 3필지의 토지를 포함하여 일괄 매각되는 건입니다.

* 감정가는 11.18억원이며, 토지면적 261.07㎡(약 79평), 건물면적 494.84㎡(약 150평) 규모입니다.

* 등기부상 다수의 권리관계가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리가 없어 권리분석상 특별한 위험은 없습니다.

* 현재 일부 공실 및 인테리어 공사 중단 상태인 호실들이 있어, 낙찰 후 임대 마케팅 및 건물 활용 방안 모색이 성공적인 투자의 관건이 될 것으로 보입니다.

* 산업단지 내 위치하여 배후 수요가 일정 부분 확보 가능하며, 김포시 산업단지 개발 계획 등에 따른 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 말소되는 권리만 존재하여 낙찰 후 법적 리스크가 적은 깔끔한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

* 산업단지 내 위치하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능하며, 신규 사업체 유치 및 기존 상가 활성화 잠재력이 있습니다.

* 감정가 대비 주변 시세 조사 및 현장 조사를 통해 합리적인 입찰가를 책정한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 전체 또는 인접 호실과의 일체 개발 및 활용을 통해 사업성을 증대시킬 수 있는 가능성이 있습니다.

* 김포시 및 수도권 남부 지역의 지속적인 산업 및 경제 발전 가능성에 따른 장기적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 본건의 감정가는 1,118,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 순수 부동산 가치 및 현재 상태를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 현재 물건 상태(일부 공실, 인테리어 공사 중단) 및 시장 상황을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

* 보수적으로 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 950,000,000원 ~ 1,060,000,000원 범위에서 입찰가격을 검토해 보시는 것을 권장합니다.

* 실제 투자 결정을 위해서는 철저한 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 수익률 분석, 그리고 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 최종 입찰가 산정이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.