나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30869 [8] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 2층 201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등. 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감. 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감. 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임. 기호 1)~4),6) 근린생활시설(현 “공실”) 기호 5) 근린생활시설(정미트푸드) 기호 7),8) 근린생활시설(MORRO COFFEE) 기호 9)~19) 근린생활시설(서울메디피아의원(내부인테리어 중단상태) 기호 20)~30) 근린생활시설(FRIENDS SCREEN/현 “공실”)

설비내역

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2013-10 -28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부천지원 2026타경30869 (8)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 2층 201호

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

용도: 근린상가 (제1,2종 근린생활시설)

토지면적: 632.76㎡ (약 191.44평)

건물면적: 1199.37㎡ (약 362.81평)

준공일: 2018년 03월 23일

감정가: 3,312,000,000원

1.3. 매각정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각

1.4. 채권자 및 임차인

채권자: 원제이엠에스에셋대부주식회사 (원OOOOOOOOOOOO)

대항력 있는 임차인: (주)태성아이앤디, 장성국 (보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업자등록일 2020-06-03)

기타점유자: 대항력 없음 (보증금 0원, 차임 0원)

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본 건은 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지(학운4), 지원시설구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등)으로 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 5월 10일 접수된 원제이엠에스에셋대부주식회사의 근저당권(6,480,000,000원)입니다.

이 외 근저당권, 가압류, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

본 경매 사건의 개시 결정 또한 말소기준권리보다 이후에 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 약 8,930,000,000원입니다.

3.2. 임차인 권리 분석

* (주)태성아이앤디, 장성국: 2020년 6월 3일 전입/사업자등록을 완료하였으며, 대항력이 있습니다. 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원이며, 본 경매 절차상 보증금 인수 의무는 없습니다. 다만, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 김포시의 주요 산업단지 내에 위치한 근린상가 건물입니다. 주요 배후 수요층은 단지 내 근로자 및 관련 업종 종사자로 예상됩니다.

4.2. 상권 활성화 요인

산업단지 내 상가라는 점에서 안정적인 수요 확보가 가능하며, 주변에 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. "김포골드벨리4호근린공원"이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

4.3. 잠재적 상권 분석

신규 기업 입주 및 산업단지 활성화 정도에 따라 상권 가치가 변화할 수 있습니다. 다양한 업종의 근린생활시설이 입점 가능한 바, 공실률 관리 및 임대 경쟁력 확보 전략이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에 "김포골드벨리4호근린공원"이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 산업단지 내 및 주변 지역에 필요한 기본적인 편의시설들이 분포하고 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 대중교통(버스) 이용 또한 가능한 지역입니다.

5.3. 주변 시설

주변에 동종업종의 근린상가 및 다양한 규모의 공장들이 밀집해 있어 업무 및 유통 활동에 적합한 환경입니다.

5.4. 혐오시설 유무

현재까지 조사된 바로는 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 인수 의무는 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 추가 비용(이사비 등)이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대하여 다른 담보 물건이 존재할 수 있습니다. 이는 채권 변제 순서나 낙찰가율에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 이용 상태

감정평가요약서에 따르면, "서울메디피아의원"으로 이용 중인 호실의 경우 내부 인테리어가 중단된 상태이며, 일부 호실은 공실 상태로 파악됩니다. 이는 향후 임대 수익률 및 건물 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본 건 토지는 성장관리권역 및 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 거래 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 산업단지 내 위치한 근린상가 건물로, 일괄 매각 대상입니다. 비교적 신축(2018년 준공)이며 제1,2종 근린생활시설로 활용 가능한 장점이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수하는 보증금이 없어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정의 변수와 일부 공실 및 미완성 인테리어 상태는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 산업단지 내 상가로서의 안정적인 수요층 확보 가능성은 긍정적인 요소로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 입지: 고정적인 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

* 신축급 건물: 준공연도가 비교적 짧아 유지보수 비용 절감 및 빠른 임대 계약 가능성.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄 취득하여 관리의 용이성 및 활용 가치 증대.

* 합리적인 감정가: 향후 시세 상승 또는 적극적인 임대 관리를 통해 높은 수익률 달성 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3,312,000,000원입니다.

현재 명도 대상 임차인의 보증금 인수분은 없어, 낙찰가의 100%가 실질적인 취득 가액으로 산정될 수 있습니다.

다만, 명도 협상 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용(이사비, 합의금 등) 및 명도에 소요되는 기간, 그리고 주변 상권의 임대 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 경쟁 상황에 따라 결정되나, 본 건의 경우 산업단지 내 상가라는 특성, 임차인 현황, 건물 관리 상태 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.