나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30869 [13] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등. 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감. 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감. 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임. 기호 1)~4),6) 근린생활시설(현 “공실”) 기호 5) 근린생활시설(정미트푸드) 기호 7),8) 근린생활시설(MORRO COFFEE) 기호 9)~19) 근린생활시설(서울메디피아의원(내부인테리어 중단상태) 기호 20)~30) 근린생활시설(FRIENDS SCREEN/현 “공실”)

설비내역

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2013-10 -28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30869 (13)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 3층 306호

용도: 근린상가

감정가: 213,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

토지면적: 49.72㎡ (약 15.04평)

토지 지분: 49.71999999999999㎡ (약 15.04평)

건물면적: 94.24㎡ (약 28.51평)

건물 지분: 94.24㎡ (약 28.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 특이사항

채권자: 원OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 위치하며, "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 동종류의 근린상가와 다양한 규모의 공장들이 혼재하는 산업단지 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 해당 지역은 학운일반산업단지, 학운3-1 일반산업단지, 학운5일반산업단지 등 다수의 산업단지가 밀집한 산업 거점 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 3필지로 구성된 가장형의 토지이며, 학운프라자 건물의 부지로 이용 중입니다. 본건 건물은 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 물류 이동이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

본건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역으로도 지정되어 있으며, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 분류되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 5월 10일에 등기된 원제이엠에스에셋대부주식회사의 근저당권(금 6,480,000,000원)입니다. 해당 권리를 포함한 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 전세권 등이 등기되어 있었으나, 모두 '말소' 처리되었습니다. 이는 본 경매 절차를 통해 해당 권리들이 소멸됨을 의미합니다. 현재까지 파악된 등기부채권 총액은 9,230,000,000원이나, 이는 매각으로 소멸될 예정인 권리들을 포함한 금액입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 주식회사해봄이 등록되어 있으나, 보증금 300,000,000원에 차임은 0원으로 신고되어 있습니다. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등은 기재되어 있지 않으며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리 및 인수되는 권리

상기 등기부 현황에 따른 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리 및 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. 또한, 임차인 주식회사해봄은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 인수해야 할 부담 있는 권리(임차인의 보증금 등)는 없는 것으로 판단됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 존재하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본건이 위치한 학운프라자는 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 내부 일부 호실은 공실 상태이며, '정미트푸드', 'MORRO COFFEE', '서울메디피아의원(내부 인테리어 중단 상태)' 등으로 이용되거나 공실로 파악됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건이 속한 김포 양촌읍 학운리 지역은 다수의 일반산업단지(학운일반산업단지, 학운3-1 일반산업단지, 학운5일반산업단지 등)가 밀집해 있어 산업단지 배후 수요가 높은 지역입니다. 이는 근로자 및 관련 업종 종사자를 대상으로 하는 상업 시설의 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본건 인근에는 "김포골드벨리4호근린공원"이 위치하고 있으며, 버스정류장이 가까워 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 채무 규모

본건 감정가 2억 1,300만원 대비 등기부상 최초 근저당권 및 기타 권리들의 총 채권액이 매우 높은 수준(총 채권액 9,230,000,000원)으로 파악되었습니다. 비록 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소될 예정이나, 이는 해당 부동산의 담보 가치 변동성 및 채무 조정 과정에서의 복잡성을 시사합니다.

6.2. 공실 상태 및 임대 여부

현재 건물 일부 호실이 공실 상태이며, 전체 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 향후 임대 수익 확보 및 공실 리스크 관리에 대한 신중한 접근이 필요함을 나타냅니다.

6.3. 토지이용계획 제한

산업단지, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규 및 규제를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 양촌읍의 학운산업단지 내에 위치한 근린상가 건물입니다. 대규모 산업단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있으며, 차량 접근성이 양호하고 도로망 또한 잘 갖추어져 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 준공된 지 오래되지 않았으며, 필수적인 설비(위생, 승강기, 소화전, 도시가스)를 갖추고 있습니다.

다만, 본건 감정가 대비 압도적으로 높은 규모의 채무가 등기되었던 점, 현재 일부 공실 상태이며 임대 관계가 불분명한 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 현장 조사와 시장 분석을 통해 투자 가치를 면밀히 평가해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

다수의 산업단지가 밀집한 지역으로, 근로자 및 기업체 수요를 기반으로 한 상업 시설의 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 김포시는 지속적인 개발 사업과 교통 인프라 확충(GTX-D, 지하철 5호선 연장 등)을 통해 수도권 서북부의 핵심 도시로 도약할 가능성을 보이고 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치

산업단지 배후 상권으로서의 역할과 더불어, 김포시의 도시 발전 계획 및 교통망 개선 등의 호재를 고려할 때 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금 또는 권리가 없다는 점을 감안하여 산정합니다. 감정가 213,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태 및 주변 상권 시세, 향후 임대 수익률, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 수준에서 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최신 시장 동향 분석 및 현장 조사를 통한 수익률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.