나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30869 [4] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등. 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감. 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감. 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임. 기호 1)~4),6) 근린생활시설(현 “공실”) 기호 5) 근린생활시설(정미트푸드) 기호 7),8) 근린생활시설(MORRO COFFEE) 기호 9)~19) 근린생활시설(서울메디피아의원(내부인테리어 중단상태) 기호 20)~30) 근린생활시설(FRIENDS SCREEN/현 “공실”)

설비내역

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2013-10 -28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보상세

* 사건번호: 부천지원 2026타경30869 (4)

* 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 110호

* 용도: 근린상가

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 원OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.2. 감정가및면적

* 감정가: 485,000,000원

* 토지면적: 28.49㎡ (약 8.62평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 54.01㎡ (약 16.34평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 28.49㎡

* 건물지분: 54.01㎡

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 소재하며, "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로, 전반적인 주위 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2022년 5월 10일 접수된 원제이엠에스에셋대부주식회사 명의의 근저당권(을1)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는권리

* 감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인현황

* 본건 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 물건명세서상 현재 공실 상태임을 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 업종분석

* 본건은 제1, 2종 근린생활시설로 이용 가능합니다.

* 산업단지 내 위치하여 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

* 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 건의 낙찰가나 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로3류 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 해당하며 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 있습니다. 해당 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 제공된 정보 내에서는 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

* 본건은 산업단지 내에 위치한 근린상가로서, 비교적 무난한 입지조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 건물은 기본적인 편의시설을 갖추고 있으며, 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

* 현재 공실 상태로 파악되므로, 신규 임차인 확보를 통해 즉각적인 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자포인트

* 김포시 산업단지 내 상가로, 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 임차인의 부담이 없어 명도 절차 및 명도 리스크가 적습니다.

* 건물의 제반 시설이 비교적 양호하며, 용도 역시 근린상가로서 다양하게 활용 가능합니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 485,000,000원

* 본 건은 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 임차인이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 적정 수준의 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 다만, 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건의 낙찰가율, 본 건의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 초기 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준인 약 388,000,000원 ~ 436,500,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. (이는 참고용이며, 현장 조사 및 추가 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.