나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30869 [6] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등. 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감. 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감. 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임. 기호 1)~4),6) 근린생활시설(현 “공실”) 기호 5) 근린생활시설(정미트푸드) 기호 7),8) 근린생활시설(MORRO COFFEE) 기호 9)~19) 근린생활시설(서울메디피아의원(내부인테리어 중단상태) 기호 20)~30) 근린생활시설(FRIENDS SCREEN/현 “공실”)

설비내역

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2013-10 -28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30869 (6)

* 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557, 학운프라자 1층 113호

* 용도: 근린상가 (제1, 2종 근린생활시설)

* 감정가: 424,000,000원

* 토지 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 건물 면적: 40.11㎡ (약 12.13평)

* 매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 원OOOOOOOOOOOO (본 경매는 농업협동조합자산관리회사가 신청)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치

* 주변 환경: 동종 근린상가 및 각급 규모의 공장이 혼재하는 산업단지 내에 소재하여 제반 주위 환경은 무난함.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

* 도로: 본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 10일 접수된 원제이엠에스에셋대부주식회사의 근저당권 (을1)

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 김혜옥 (2018-03-29)

* 소유권 이전 (신탁등기 말소): 주식회사골든밸리 (2022-05-10)

* 근저당권 (말소): 원제이엠에스에셋대부주식회사 (2022-05-10, 64억 8천만원)

* 근저당권 (말소): 온용배외 1명 (2023-04-24, 3억 7천만원)

* 압류 (말소): 파주세무서장 (2024-03-07)

* 압류 (말소): 김포세무서장 (2024-10-10)

* 임의경매개시결정 (말소): 농업협동조합자산관리회사 (2026-04-16, 71억 9천4백25만8천384원)

* 근저당권부 채권질권 설정 (말소): 주식회사아모스아인스가구 (2026-05-28, 64억 8천만원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박인수

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-21

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 박인수는 대항력이 없어 보증금 5,000,000원을 인수할 의무가 없음. 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

* 본건은 김포시 학운 일반산업단지 내에 위치한 근린생활시설 상가임.

* 주변에 동종 상가 및 공장이 혼재하여 산업단지 종사자를 대상으로 한 배후 수요를 기대할 수 있는 상권임.

* 본건 건물(학운프라자) 내에는 다양한 용도의 근린생활시설이 입점해 있으며, 일부는 공실 상태로 파악됨 (본건 113호 포함).

* "MORRO COFFEE", "서울메디피아의원"(인테리어 중단 상태) 등 입점 현황이 있으나, 전체적인 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요함.

5. 생활정보

* 인근 "김포골드벨리4호근린공원"이 위치하여 근린 생활에 비교적 쾌적한 환경을 제공함.

* 건물 내 편의시설로 위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 갖추어져 있음.

* 주변의 쇼핑, 의료, 교육 등 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 산업단지 내 상가로서의 기능을 중심으로 평가할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 현재 본건 물건(113호)을 포함한 일부 호실이 공실 상태로, 공실 장기화 시 공실 리스크가 존재함.

* "서울메디피아의원"은 내부 인테리어 중단 상태로, 향후 운영 여부 및 공실 가능성을 확인해야 함.

* 임대차 관계가 미상인 부분은 없으나, 임차인 현황은 정확하게 파악하여 대응해야 함 (본건 임차인은 대항력 없음).

* 토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나 (외국인 등 대상), 일반적인 개인이나 법인의 취득 시에는 직접적인 영향이 없을 것으로 예상됨.

* 공동담보 물건으로, 경매 외 다른 채권자의 권리가 존재할 수 있으나, 본 경매 절차에서 모든 선순위 권리는 소멸될 예정임.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시 학운 산업단지 내에 위치한 근린상가로, 산업단지 배후 수요를 기반으로 하는 입지적 강점을 가짐.

* 건물은 2018년 사용 승인된 철근콘크리트 구조물로, 관리 상태는 양호할 것으로 추정되며, 기본적인 편의 시설이 갖추어져 있음.

* 등기부등본상 모든 선순위 권리(근저당, 압류 등)가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 분석상 안전한 물건임.

* 다만, 현재 일부 공실이 존재하며, 향후 공실 해소 및 임대차 확보가 성공적인 투자의 관건이 될 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 김포 학운 산업단지 내 상가로서, 배후 수요(근로자, 주변 사업체) 확보 가능성.

* 권리 분석상 안전하며, 매수인이 인수할 부담이 최소화됨.

* 비교적 신축 건물(2018년 완공)로, 추가적인 시설 투자 부담이 적을 수 있음.

* 감정가 대비 주변 시세 비교를 통한 시세차익 또는 안정적인 임대수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 424,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건 물건의 최적 입찰가는 주변 시세, 향후 임대료 수준, 공실률, 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 방문을 통한 상세 조사 후 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 감정가 대비 적정 낙찰률을 고려하여 입찰가를 산정하되, 시장 상황 및 경쟁 물건 분석이 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.