나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30869 [5] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등. 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감. 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감. 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임. 기호 1)~4),6) 근린생활시설(현 “공실”) 기호 5) 근린생활시설(정미트푸드) 기호 7),8) 근린생활시설(MORRO COFFEE) 기호 9)~19) 근린생활시설(서울메디피아의원(내부인테리어 중단상태) 기호 20)~30) 근린생활시설(FRIENDS SCREEN/현 “공실”)

설비내역

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2013-10 -28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30869 (5)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557, 학운프라자 1층 112호

용도: 근린상가

감정가: 424,000,000원

토지면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

토지지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물면적: 40.11㎡ (약 12.13평)

건물지분: 40.11㎡ (약 12.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 교통 여건은 보통 수준입니다.

북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 5월 10일 접수된 원제이엠에스에셋대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리들은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1, 2018-03-29)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3, 2022-05-10)

* 근저당권 (을1, 2022-05-10, 원제이엠에스에셋대부주식회사, 6,480,000,000원)

* 근저당권 (을2, 2023-04-24, 온용배외 1명, 370,000,000원)

* 압류 (갑5, 2024-03-06, 파주세무서장)

* 압류 (갑6, 2024-10-10, 김포세무서장)

* 임의경매개시결정 (갑8, 2026-04-16, 농업협동조합자산관리회사, 7,194,258,384원)

* 1번근저당권부채권질권설정 (을1-4, 2026-05-28, 주식회사아모스아인스가구, 6,480,000,000원)

등기부상 채무 총액은 6,850,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2026년 4월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 학운리는 근린상가와 공장이 혼재하는 산업단지 지역으로, 배후 수요는 주로 산업단지 내 근로자들입니다.

건물은 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 일부 공실, 정상 운영 중인 상가, 내부 인테리어 공사가 중단된 상태의 상가 등이 혼재합니다. (예: 정미트푸드, MORRO COFFEE, 서울메디피아의원, FRIENDS SCREEN 등)

주요 소비층은 산업단지 내 근로자들로 예상되며, 이들을 대상으로 한 식당, 카페, 편의점 등의 업종이 적합할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건 건물은 철근콘크리트조 3층 건물로, 내부에 위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 설치되어 있습니다.

주변에는 김포골드벨리4호근린공원이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

학운산업단지 내에는 물류, 제조업체 등 다양한 기업 시설이 밀집해 있으며, 근로자 편의를 위한 일부 소규모 편의점 및 식당가가 형성되어 있습니다.

대규모 쇼핑몰, 병원 등 주요 생활 편의시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

본건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 경매 절차 진행 및 종결에 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 설정된 경우, 다른 담보물의 매각 결과가 본 건 경매에 영향을 줄 수 있습니다.

공실 및 운영 상태: 일부 호실의 공실 및 인테리어 중단 상태는 즉각적인 임대 수익 창출에 장애 요인이 될 수 있습니다.

토지 이용 규제: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도 지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정(외국인 등 대상, 용도 제한) 등 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있는 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김포시 양촌읍 학운리 산업단지에 위치한 근린상가 건물로, 주변 산업단지의 배후 수요를 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

건물 자체의 구조 및 설비는 양호한 편이나, 일부 공실 및 인테리어 중단 상태에 대한 개선 작업이 필요합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 채무 총액이 매우 높고 공동담보로 묶여 있다는 점은 주요 유의사항입니다.

임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

산업단지 내 고정 수요: 주변 공장 및 사업체 근로자들을 대상으로 한 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

향후 지역 발전 잠재력: 김포시의 지속적인 개발 계획과 맞물려 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

우수한 건물 설비: 승강기, 도시가스 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있어 즉시 영업이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 424,000,000원입니다.

본 경매 절차상 인수해야 할 별도 부담금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 본건은 높은 채무 총액, 공동담보 물건이라는 특수성, 그리고 일부 공실 및 운영 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

상세 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 등을 면밀히 검토한 후, 340,000,000원 ~ 400,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.