나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30869 [3] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등. 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감. 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감. 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임. 기호 1)~4),6) 근린생활시설(현 “공실”) 기호 5) 근린생활시설(정미트푸드) 기호 7),8) 근린생활시설(MORRO COFFEE) 기호 9)~19) 근린생활시설(서울메디피아의원(내부인테리어 중단상태) 기호 20)~30) 근린생활시설(FRIENDS SCREEN/현 “공실”)

설비내역

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2013-10 -28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30869 (3)

* 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 107호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 368,000,000원

* 토지면적: 23.00㎡ (약 6.96평)

* 토지지분: 23㎡ (약 6.96평)

* 건물면적: 43.60㎡ (약 13.19평)

* 건물지분: 43.6㎡ (약 13.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 원OOOOOOOOOOOO (원제이엠에스에셋대부주식회사 관련 권리 존재)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하며, 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지 내에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권

* 말소기준권리:

* 2022년 05월 10일 접수, 원제이엠에스에셋대부주식회사의 근저당권 (을1)

* 등기부요약:

* 소유권 보존: 김혜옥 (2018.03.29)

* 소유권 이전 (신탁등기 말소): 주식회사골든밸리 (2022.05.10)

* 근저당권: 원제이엠에스에셋대부주식회사 (2022.05.10, 6,480,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 파주세무서장 (2024.03.06, 말소)

* 압류: 김포세무서장 (2024.10.10, 말소)

* 임의경매 개시 결정: 농업협동조합자산관리회사 (2026.04.16, 7,194,258,384원) - 사건번호: 인천지방법원 부천지원 2026타경30869

* 근저당권부 채권질권 설정: 주식회사아모스아인스가구 (2026.05.28, 6,480,000,000원, 말소)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 건물 용도 및 현황: 본건은 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 일부 호실(기호 1~4, 6, 20~30)은 공실 상태이며, 일부 호실(기호 9~19)은 내부 인테리어 공사가 중단된 상태입니다. 다른 호실에는 "정미트푸드", "MORRO COFFEE" 등이 입점해 있습니다.

* 주변 상권: 본건이 위치한 김포 학운산업단지 일대는 근린상가와 공장 등이 혼재된 지역으로, 산업단지 종사자를 주요 배후 수요로 할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트 구조의 3층 건물이며, 외벽은 대리석 및 화강석, 내벽은 페인트 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리 및 알루미늄 새시, 바닥은 세멘몰탈, 인조석, 타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설이 완비되어 있습니다.

* 편의시설: 인근에 "김포골드벨리4호근린공원"이 위치하여 쾌적성을 더할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 채무 규모가 상당합니다.

* 현재 다수의 호실이 공실 상태이거나 인테리어 공사가 중단된 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 임대차 관련 불확실성을 내포합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권이 존재할 수 있으므로, 해당 권리의 구체적인 내용을 파악하고 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 산업단지 내에 위치한 학운프라자 1층 근린상가입니다. 감정가는 3억 6,800만 원이며, 토지 23㎡와 건물 43.6㎡를 일괄 매각합니다. 주변은 산업단지와 상업시설이 혼재되어 있으며, 기본적인 교통 및 도로 여건은 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 승강기 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 대부분 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 현재 일부 공실 및 인테리어 공사 중단 상태인 점, 임대 관계 미상인 점은 향후 수익 창출에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치하여 배후 수요(산업단지 종사자, 관련 업체) 확보 가능성이 있습니다.

* 1층 상가로서 외부에서의 접근성이 용이합니다.

* 공실 해소 및 적극적인 상권 분석을 통해 임대 수익률 증대 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 상가 소유의 기회를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 3억 6,800만 원을 기준으로 하되, 물건의 현재 공실 및 공사 중단 상태, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 향후 명도 및 수리 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로 이를 고려할 필요는 없으나, 잠재적 리스크 및 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 신중하고 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.