나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30869 [2] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등. 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감. 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감. 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임. 기호 1)~4),6) 근린생활시설(현 “공실”) 기호 5) 근린생활시설(정미트푸드) 기호 7),8) 근린생활시설(MORRO COFFEE) 기호 9)~19) 근린생활시설(서울메디피아의원(내부인테리어 중단상태) 기호 20)~30) 근린생활시설(FRIENDS SCREEN/현 “공실”)

설비내역

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2013-10 -28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경30869 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OOOOOOOOOOOO (권리 분석상 말소기준권리인 근저당권자는 원제이엠에스에셋대부주식회사입니다.)

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 106호 (신주소: 경기도 김포시 황금3로 89)

건물명: 학운프라자

용도: 제1, 2종 근린생활시설 (근린상가)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 330,000,000원

토지면적: 20.60㎡ (약 6.23평)

토지지분: 20.6㎡ (약 6.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.05㎡ (약 11.81평)

건물지분: 39.05㎡ (약 11.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형의 근린상가와 다양한 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 일반산업단지(학운4), 지원시설구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 특정 용도)으로 지정된 점도 참고해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 5월 10일에 접수된 원제이엠에스에셋대부주식회사의 근저당권입니다. 이에 따라 해당 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 현재 파악된 권리 중 등기부 요약상 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.)

3.3. 임차인 현황

본건의 임대 관계는 미상입니다. 인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 보증금 및 차임에 대한 확인이 필요하며, 실제 점유자가 있는 경우 명도 절차 진행 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건물은 총 3층 규모의 철근콘크리트조로, 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 일부 호실은 공실 상태이며, '정미트푸드', 'MORRO COFFEE'가 운영 중입니다. '서울메디피아의원'은 내부 인테리어 공사가 중단된 상태이며, 'FRIENDS SCREEN'은 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 학운리 일대는 근린상가와 다양한 규모의 공장이 혼재하는 산업단지 지역입니다. 이는 산업단지 내 근로자 및 관련 업체를 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

김포 학운산업단지는 김포 골드밸리 내 주요 산업단지 중 하나로, 지속적인 개발과 함께 산업체 입주가 증가하고 있습니다. 이에 따라 관련 상업 시설에 대한 수요 증가가 예상되며, 본 건 역시 이러한 배후 수요의 영향을 받을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 편의점(행복에너지, 씨유, 이마트24 등)이 도보 거리에 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타 생활 인프라

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. 김포 골드밸리 내 산업단지들이 밀집해 있어 관련 기업들의 배후 지원 시설로서의 기능을 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 일부 호실이 공실 상태이며, '서울메디피아의원' 호실의 경우 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로, 향후 안정적인 임대 수익 확보를 위해서는 적극적인 임차인 확보 및 관리가 필요합니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 현황 및 임대 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 주변 산업단지 영향

산업단지 내 상가의 경우, 배후 수요가 특정 산업의 경기 변동에 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 학운산업단지 내에서 환경오염 물질 무단 배출 등으로 인한 특별 단속 사례가 있었던 점은 산업단지 전반의 이미지 및 운영 리스크 관리의 중요성을 시사합니다. 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으나, 산업단지 조성 및 확장 과정에서 발생할 수 있는 환경 문제 등에 대한 주의는 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 매물 총평

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운산업단지 내에 위치한 근린상가로, 산업단지 내 배후 수요를 기반으로 한 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 현재 일부 공실 상태이며 임대차 현황이 불명확하여, 투자 및 운영 시 신중한 접근과 철저한 사전 조사 및 계획 수립이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 김포 학운산업단지의 성장 잠재력 및 배후 수요.

* 소형 면적으로 비교적 낮은 초기 투자 부담.

* 산업단지 내 필수 상업 시설로서의 입지.

8.2. 투자 고려사항

* 임대 현황 및 점유 관계에 대한 명확한 파악 및 대응 계획 수립.

* 향후 공실 발생 가능성에 대한 리스크 관리 방안 마련.

* 주변 산업단지 발전 계획 및 경쟁 상가 현황 분석.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가 33,000,000원. 본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 상기 기술된 잠재적 리스크 요인(공실, 임대차 불확실성 등)을 충분히 고려해야 합니다. 인수되는 임차보증금이 없으므로, 실질적인 취득 비용은 입찰가와 부대 비용으로 결정됩니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가 및 지역 상권 분석 자료를 추가로 확보하여 시장 가치를 면밀히 평가할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.