나이스옥션 법원경매 인천 2026타경63 [8] 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모아파트단지, 단독주택등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 2층 건내 제1층 제101호 ~ 110호(10개호)로서, (사용승인일자:2022.03.10) 외벽: 외장 석재 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1~10는 공히 근린생활시설임. (기준시점 현재 기호1, 2, 3, 5, 6, 7 ,8, 9, 10는 현황 "공실", 기호4는 공인중개사사무소(엘리트부동산)으로 사용 중으로 확인됨)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 북동측 및 서측으로 노폭 약 약15미터, 남측으로 10미터(보행자도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

운남동 1603-1) 일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2012-12-28)(보행자 도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관 리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 - (2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경63 (8)

채권자: 부OOO

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층108호

용도: 근린상가

건축물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 2층 건물

사용승인일자: 2022년 3월 10일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,030,000,000원

토지면적: 81.07㎡ (약 24.52평)

건물면적: 68.32㎡ (약 20.67평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 단독주택 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건 소재지는 북동측 및 서측으로 약 15미터, 남측으로 10미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 경제자유구역, 성장관리권역에 포함됩니다. 항공기 운항 안전을 위한 장애물제한표면구역(수평표면)에 해당하며, 외국인 등에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건에는 주식회사 디태성 소유권 보존 등기(2022-03-29), 주식회사 앳더제이 소유권 이전 등기(2022-06-02)가 있습니다. 또한, 부산은행 근저당권(2022-06-02, 6,050,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 인천세무서장 및 중구(인천광역시)의 압류가 있었으나 모두 말소되었습니다. 최종적으로 부산은행의 임의경매개시결정(2026-01-23, 4,710,021,762원)이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 6,050,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

부산은행 근저당권 (2022-06-02)

3.3. 매각 후 소멸되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

별도의 인수되는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.5. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

대상 건물(태성에비뉴) 내 1층 101호부터 110호까지 총 10개 호실은 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 현재 기호 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10호는 공실 상태이며, 기호 4호만 공인중개사사무소(엘리트부동산)로 사용 중입니다.

4.2. 주변 상가 특성

주변 지역은 근린생활시설과 대규모 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 지역 편의시설

인근에 대규모 아파트 단지가 소재하고 있어 잠재적 수요가 존재합니다.

5.2. 주거 환경

주거 지역과 상업 지역이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

전체 10개 호실 중 9개 호실이 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 상당한 시간이 소요될 수 있습니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 물건은 항공기 운항과 관련된 장애물제한표면구역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축 또는 신축 시 제한사항이 발생할 수 있습니다. 또한, 외국인 대상 토지거래허가구역이라는 점도 유의해야 합니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 다른 담보물건이 존재할 수 있습니다. 이는 경매 절차 진행 또는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이며, 일반상업지역에 위치하여 상가로서의 잠재력은 있으나, 현재 90%에 달하는 높은 공실률은 매우 큰 투자 리스크입니다. 교통 및 접근성은 양호한 편입니다. 권리분석상 인수할 임차 보증금은 없으나, 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 일반상업지역에 위치하여 상업 활동에 유리

* 인천국제공항 인근 지역의 개발 잠재력

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 1,030,000,000원을 기준으로 하되, 현재의 높은 공실률과 향후 공실 해소 가능성, 인근 시세, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 공실 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.