나이스옥션 법원경매 인천 2026타경63 [6] 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모아파트단지, 단독주택등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 2층 건내 제1층 제101호 ~ 110호(10개호)로서, (사용승인일자:2022.03.10) 외벽: 외장 석재 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1~10는 공히 근린생활시설임. (기준시점 현재 기호1, 2, 3, 5, 6, 7 ,8, 9, 10는 현황 "공실", 기호4는 공인중개사사무소(엘리트부동산)으로 사용 중으로 확인됨)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 북동측 및 서측으로 노폭 약 약15미터, 남측으로 10미터(보행자도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

운남동 1603-1) 일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2012-12-28)(보행자 도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관 리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 - (2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경63 (6)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층106호

용도: 근린상가

감정가: 652,000,000원

토지면적: 53.16㎡ (약 16.07평)

건물면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO (부산은행)

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 주위는 근린생활시설, 대규모아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 북동측 및 서측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 10미터(보행자도로)의 도로에 각각 접하고 있습니다.

개발: 영종IC 인근에 위치하여 인천국제공항 및 수도권 접근성이 우수하며, 영종도 일대의 지속적인 개발 계획에 따른 수혜가 기대되는 지역입니다.

1.2. 권리분석

등기부상 소유권: 주식회사디태성에서 보존등기 후 주식회사앳더제이로 소유권이 이전(매매)되었습니다 [cite:example_citation_for_ownership_history].

말소기준권리: 2022년 6월 2일자 부산은행의 근저당권(채권최고액 6,050,000,000원)이 말소기준권리입니다 [cite:example_citation_for_mortgage].

말소예정 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 압류(인천세무서장) 및 본건 임의경매(부산은행) 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다 [cite:example_citation_for_extinguished_rights].

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 등재되어 있지 않습니다 [cite:example_citation_for_surviving_rights].

임차인 현황: 임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다 [cite:example_citation_for_tenant_info].

등기부채권 총액: 6,050,000,000원입니다 [cite:example_citation_for_total_debt].

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 운남동은 근린생활시설과 대규모 아파트 단지가 어우러져 있어 기본적인 배후수요가 확보된 지역입니다.

주변 상업시설: "영종IC" 및 인천국제공항 인근으로 관광객 및 유동인구의 접근이 용이한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

현재 이용 현황: 감정평가서에 따르면, 현재 제1층 10개 호실 중 대부분(기호 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10호)이 공실 상태이며, 기호 4호실은 공인중개사사무소로 사용 중입니다 [cite:example_citation_for_current_usage]. 이는 잠재적인 임대 수요가 존재함을 시사합니다.

시장 동향: 영종도 지역은 지속적인 개발 사업과 관광객 증가 추세에 따라 상가 시장의 성장 가능성이 있는 지역으로 평가받고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성: 차량을 이용한 이동이 편리하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 용이합니다.

주변 환경: 근린생활시설 및 대규모 아파트 단지가 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 및 상업 복합 지역: 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 기반이 갖춰진 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실률: 현재 대부분의 호실이 공실 상태이므로, 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다 [cite:example_citation_for_current_usage].

토지이용계획: 본건 토지는 장애물 제한 표면 구역(수평 표면)에 해당하여 건물 높이 등에 제한이 있을 수 있으며, 공항 시설법의 적용을 받습니다. 이는 향후 건물 증축 등 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

경제자유구역 제한: 경제자유구역에 속해 있어 특정 외국인 투자 제한 등 관련 규제가 적용될 수 있으므로, 투자 전 관련 법규 확인이 필요합니다.

개별 호실의 활용도: 상가로서 개별 호실의 가치 및 활용도는 업종 및 향후 상권 변화에 따라 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천국제공항 및 영종IC 인근에 위치하여 교통 및 접근성이 우수하고, 지역 개발 잠재력이 높은 일반상업지역에 소재한 근린상가입니다 [cite:3, cite:example_citation_for_land_use_plan].

다만, 현재 다수의 공실 상태이며, 장애물 제한 표면 구역 등 토지 이용에 일부 제약이 존재한다는 점을 고려해야 합니다 [cite:example_citation_for_current_usage, cite:6].

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으나, 꼼꼼한 권리 분석은 필수적입니다 [cite:example_citation_for_surviving_rights].

전반적으로 입지적 장점을 바탕으로 장기적인 관점에서 접근할 만한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통망: 영종IC 및 인천국제공항과의 인접성으로 인한 뛰어난 접근성이 강점입니다.

지역 개발 호재: 영종도 일대의 지속적인 개발 및 관광객 증가에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

경매 특성: 감정가 대비 저가 매수 가능성과 권리 분석을 통한 안정적인 취득 기회를 가질 수 있습니다 [cite:example_citation_for_auction_advantage].

상업 지역: 일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 영업이 가능합니다 [cite:example_citation_for_land_use_plan].

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 652,000,000원입니다.

현재 다수의 공실 상태와 추가적인 상권 활성화 및 임대 수익 발생까지 소요될 기간, 그리고 장애물 제한 표면 구역과 같은 잠재적 제약 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

낙찰 후 예상되는 명도 비용, 리모델링 비용, 공실 기간 동안의 보유 비용 등을 종합적으로 산정하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서에서 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 실제 현장 답사, 주변 시세 조사, 경쟁 입찰 동향 분석 등 추가적인 정보 수집 및 심층 분석 후에 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.