나이스옥션 법원경매 인천 2026타경63 [5] 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모아파트단지, 단독주택등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 2층 건내 제1층 제101호 ~ 110호(10개호)로서, (사용승인일자:2022.03.10) 외벽: 외장 석재 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1~10는 공히 근린생활시설임. (기준시점 현재 기호1, 2, 3, 5, 6, 7 ,8, 9, 10는 현황 "공실", 기호4는 공인중개사사무소(엘리트부동산)으로 사용 중으로 확인됨)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 북동측 및 서측으로 노폭 약 약15미터, 남측으로 10미터(보행자도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

운남동 1603-1) 일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2012-12-28)(보행자 도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관 리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 - (2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경63 (5)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층 105호

용도: 근린상가

토지면적: 53.16㎡ (약 16.08평)

건물면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 2층 건물 내 제1층 제101호 ~ 110호 (총 10개 호실)

사용승인일자: 2022년 03월 10일

건물 외벽: 외장 석재 마감 등

창호: 하이샷시 창호 등

1.3. 감정 및 매각 정보

감정가: 652,000,000원

등기부채권 총액: 6,050,000,000원

1.4. 권리 관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 보존 등기일은 2022년 03월 29일이며, 소유권 이전은 2022년 06월 02일에 이루어졌습니다. 근저당권 설정일은 2022년 06월 02일이며, 말소기준권리가 됩니다. 이후 압류 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

말소예정 채권 총액: 6,050,000,000원 (근저당권, 압류, 임의경매 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. (인천광역시 버스정보)

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관 리권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에게 한함, 2025년 8월 21일까지) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2022년 06월 02일 접수된 부산은행의 근저당권(을3)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위인 압류(갑5) 및 임의경매 개시결정(갑6) 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차인 현황에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 만약 임차인이 존재하고 대항력 있는 권리를 가진다면 보증금 및 차임 미상 여부와 관계없이 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 물건은 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 현재 10개 호실 중 9개 호실(기호 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10호)은 공실 상태이며, 1개 호실(기호 4호)은 공인중개사사무소(엘리트부동산)로 사용 중입니다. (기준시점 현재)

4.2. 주변 상권 특성

주변에 대규모 아파트 단지와 단독 주택지가 위치하여 배후 수요는 존재합니다. 다만, 현재 다수의 공실이 발생하는 것은 상권 활성화에 대한 검토가 필요함을 시사합니다. 영종IC 인근의 개발 가능성을 고려할 수 있습니다. (영종자이 단지 내 상가 분양 사례)

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본 건 주변으로 근린생활시설과 주거 단지가 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

주변에 주거 단지가 많아 생활 환경은 양호한 편이나, 상가 건물 자체의 관리 상태 및 기타 편의 시설에 대한 상세 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 부담

감정가 6억 5천2백만원 대비 등기부채권 총액이 60억 5천만원으로 매우 높아 채무 부담이 상당합니다. 이는 경매 진행 시 예상 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.2. 공실 및 공실률

총 10개 호실 중 9개 호실이 공실 상태로, 현재 수익성 확보에 어려움이 있습니다. 임대 수요 및 공실 해소 방안에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지 이용 계획상 장애물 제한 표면 구역, 토지 거래 계약에 관한 허가 구역(외국인 등) 등의 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 운남동에 위치한 근린상가로, 영종IC 인근에 자리 잡고 있습니다. 비교적 양호한 교통 접근성과 주변 주거 단지의 배후 수요가 예상되나, 현재 90%에 달하는 높은 공실률과 막대한 채무 부담은 주요 리스크 요인입니다. 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 영종IC 인근의 지리적 이점 및 개발 잠재력

* 주변 대규모 아파트 단지의 배후 수요

* 낮은 감정가 대비 향후 가치 상승 가능성 (공실 해소 시)

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다. 그러나 본 물건의 경우, 막대한 채무 총액과 높은 공실률, 그리고 제한적인 정보 등으로 인해 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 투자자는 본 물건의 현황, 시장 상황, 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.