나이스옥션 법원경매 인천 2026타경63 [3] 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모아파트단지, 단독주택등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 2층 건내 제1층 제101호 ~ 110호(10개호)로서, (사용승인일자:2022.03.10) 외벽: 외장 석재 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1~10는 공히 근린생활시설임. (기준시점 현재 기호1, 2, 3, 5, 6, 7 ,8, 9, 10는 현황 "공실", 기호4는 공인중개사사무소(엘리트부동산)으로 사용 중으로 확인됨)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 북동측 및 서측으로 노폭 약 약15미터, 남측으로 10미터(보행자도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

운남동 1603-1) 일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2012-12-28)(보행자 도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관 리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 - (2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경63 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층103호

용도: 근린상가

토지면적: 57.44㎡ (약 17.38평)

토지지분: 57.44㎡ (약 17.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

건물지분: 48.4㎡ (약 14.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 평가 정보

감정가: 757,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 단독주택 등이 소재하고 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성이 있어 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 가장형이며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 건물이 소재한 북동측 및 서측으로는 노폭 약 15미터, 남측으로는 10미터(보행자도로)의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 중로2류 도로에 접합하며, 경제자유구역, 장애물 제한표면구역(공항시설법 관련), 성장관리권역에 포함됩니다. 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사디태성 (갑1, 2022-03-29)

* 소유권이전: 주식회사앳더제이 (갑2, 2022-06-02, 매매)

* 근저당권: 부산은행 (을3, 2022-06-02, 6,050,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 인천세무서장 (갑5, 2025-12-11, 말소)

* 임의경매개시결정: 부산은행 (갑6, 2026-01-23, 4,710,021,762원, 인천지방법원 2026타경63)

등기부채권 총액은 6,050,000,000원입니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리(근저당권) 이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계액은 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. (지상권은 없는 것으로 확인됨)

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건이 속한 태성에비뉴 1동은 철근콘크리트구조 2층 건물로, 본건은 1층 103호입니다. 해당 건물 전체(1층 101호~110호)는 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

* 기준시점 현재, 10개 호실 중 9개 호실(1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10호)은 공실 상태입니다.

* 1개 호실(4호)은 공인중개사사무소(엘리트부동산)으로 사용 중인 것으로 확인되었습니다.

* 태성에비뉴 건물 내 다른 동(2동)에는 파티룸 등의 상업 시설이 운영되고 있는 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

"영종IC" 북서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주위 상업시설의 입점 및 공실 현황을 볼 때, 상권 활성화 정도는 다소 편차가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

본 건물은 2022년 3월 10일에 사용승인된 신축 건물입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 2층 건물

* 내외장 마감: 외벽 석재 마감 등, 창호 하이샷시 창호 등

* 설비 내역: 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 교육 시설

인근 지역에는 인천운남초등학교(인천광역시 영종구 운남서로 38) 및 인천운남고등학교(인천광역시 영종구 찬들로 284번길 30) 등이 소재하고 있어, 교육 환경이 마련되어 있습니다.

5.3. 주변 편의 및 혐오 시설

주변 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 또한, 혐오 시설에 대한 정보 역시 별도로 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 공실률: 대상 건물 내 10개 호실 중 9개 호실이 공실 상태로, 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 근저당권 설정액 등 등기부채권 총액이 60억 5천만원으로, 감정가 7억 5천 7백만원 대비 매우 높아 경매 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 및 장애물 제한 구역: 외국인 등에 한하여 토지 거래 시 허가가 필요하며, 공항 관련 법규에 따른 장애물 제한 구역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 상가 건물로 외관상 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. "영종IC" 인근에 위치하며 대규모 아파트 단지가 배후에 있어 잠재적인 고객 확보 가능성은 존재합니다. 그러나 현재 대부분의 상가 호실이 공실 상태인 점은 해당 상권의 활성화 정도에 대한 우려를 제기하며, 이는 투자 시 주요 고려 사항이 될 것입니다. 높은 채권 총액 또한 낙찰가를 결정하는 중요한 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 활용 또는 리모델링 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 입지 잠재력: 영종국제도시 개발 및 공항 관련 산업 발전에 따른 장기적인 수혜를 받을 수 있는 입지입니다.

* 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 주거 지역이 배후 수요를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 757,000,000원

상황 고려 시, 일반적인 경매 투자 기준으로 감정가 대비 낮은 금액부터 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 공실률, 채권 총액, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 주의사항: 본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 분석을 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 추가적인 시장 분석 및 법률 전문가의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.