나이스옥션 법원경매 인천 2026타경63 [7] 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모아파트단지, 단독주택등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 2층 건내 제1층 제101호 ~ 110호(10개호)로서, (사용승인일자:2022.03.10) 외벽: 외장 석재 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1~10는 공히 근린생활시설임. (기준시점 현재 기호1, 2, 3, 5, 6, 7 ,8, 9, 10는 현황 "공실", 기호4는 공인중개사사무소(엘리트부동산)으로 사용 중으로 확인됨)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 북동측 및 서측으로 노폭 약 약15미터, 남측으로 10미터(보행자도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

운남동 1603-1) 일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2012-12-28)(보행자 도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관 리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 - (2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경63 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층107호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 2층 건물 내 제1층 (사용승인일자: 2022.03.10)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 652,000,000원

토지 면적: 53.16㎡ (약 16.07평)

건물 면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 단독 주택 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임.

북동측 및 서측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 10미터(보행자도로)의 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사 디태성 (2022.03.29)

소유권 이전: 주식회사 앳더제이 (2022.06.02)

근저당: 부산은행 (2022.06.02, 6,050,000,000원)

압류: 인천세무서장 (2025.12.11, 말소)

임의경매 개시: 부산은행 (2026.01.23, 4,710,021,762원) - 본 경매 사건의 근거

등기부채권 총액: 6,050,000,000원

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 6월 2일 접수된 부산은행 근저당권임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 상세 내용은 명세서에 기재되어 있지 않음. (주의 필요)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 (기호1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10)호는 공실 상태이며, (기호4)호는 공인중개사사무소(엘리트부동산)으로 사용 중임.

명시된 임차인 외 특이사항은 없으며, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

경제자유구역으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 있음.

주변에 근린생활시설, 아파트 단지, 주택가 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됨.

4.2. 토지 이용 계획

일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

소로1류, 중로2류 도로에 접해 있어 접근성이 양호함.

장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당하므로 건축 관련 규제 확인이 필요함.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 2025.08.21 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있어 외국인 매수 시 허가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기타

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

차량으로 영종IC 접근이 용이함.

건물 내 승강기, 위생 및 급배수, 화재 탐지 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 관련 규정을 확인해야 함.

6.2. 공실 및 운영 리스크

10개 호실 중 9개 호실이 공실 상태로, 공실률이 높아 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있음.

해당 상가의 신축 건물(2022년 준공)임에도 불구하고 높은 공실률은 상권의 활성화 정도 또는 경쟁 환경에 대한 추가적인 분석이 필요함을 시사함.

7. 종합 의견

신축 건물(2022년 사용승인)로 시설은 양호하나, 다수의 공실이 확인되어 현재 임대 수익성은 낮음.

주변 환경 및 교통은 보통 수준이며, 경제자유구역 내 위치하여 장기적인 개발 잠재력은 보유함.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 미확인 지상권이 잠재적 리스크로 존재할 수 있음.

8. 투자 포인트

신축 건물로 건물 가치가 높게 유지될 것으로 기대됨.

경제자유구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있음.

주변 아파트 단지 및 근린생활시설 배후 수요를 확보할 수 있는 입지임.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없음.

감정가: 652,000,000원

물건의 현황(다수 공실, 일부 법적 제한)을 고려할 때, 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정될 가능성이 있음.

따라서, 예상 입찰가는 456,400,000원 ~ 586,800,000원 범위로 예상됨.

본 금액은 잠재적 리스크, 향후 시장 전망, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.