나이스옥션 법원경매 인천 2026타경63 [10] 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모아파트단지, 단독주택등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 2층 건내 제1층 제101호 ~ 110호(10개호)로서, (사용승인일자:2022.03.10) 외벽: 외장 석재 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1~10는 공히 근린생활시설임. (기준시점 현재 기호1, 2, 3, 5, 6, 7 ,8, 9, 10는 현황 "공실", 기호4는 공인중개사사무소(엘리트부동산)으로 사용 중으로 확인됨)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 북동측 및 서측으로 노폭 약 약15미터, 남측으로 10미터(보행자도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

운남동 1603-1) 일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2012-12-28)(보행자 도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관 리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 - (2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경63 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층110호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 2층 건내 제1층 제101호 ~ 110호(10개호)

사용승인일자: 2022.03.10

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 666,000,000원

토지면적: 57.44㎡ (약 17.38평)

토지지분: 57.44㎡ (약 17.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

건물지분: 48.4㎡ (약 14.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모아파트단지, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 본건이 소재한 북동측 및 서측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 10미터(보행자도로)에 각각 접함.

2.3. 토지 이용 현황 및 제약

토지의 형상 및 이용상태: 가장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(보행자 도로), 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(수평표면), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액: 6,050,000,000원.

집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 주식회사디태성 (2022.03.29.)

- 소유권이전: 주식회사앳더제이 (2022.06.02.)

- 근저당권: 부산은행 (2022.06.02., 금6,050,000,000원) - 말소기준권리

- 압류: 인천세무서장 (2025.12.11.)

- 임의경매개시결정: 부산은행 (2026.01.23., 4,710,021,762원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 을3 근저당권 (2022.06.02.) 입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 (갑2)

* 근저당권 (을3)

* 압류 (갑5)

* 임의경매개시결정 (갑6)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, 지상권 개요는 비어 있습니다.)

3.4. 임차인 현황 및 인수 부담

인수 보증금 합계: 0원 입니다.

본건은 기준시점 현재 기호1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10호는 현황 "공실" 상태이며, 기호4호는 공인중개사사무소(엘리트부동산)으로 사용 중으로 확인됩니다.

인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재된 지역으로, 일상생활 및 상업 활동이 이루어지는 주거 상업 복합 지역입니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

본 건물은 근린생활시설로 이용되고 있으며, 총 10개의 호실 중 9개 호실(80% 이상)이 공실 상태로 파악됩니다. 이는 상권 활성화 또는 임대 수요 측면에서 부정적인 요인이 될 수 있습니다. 다만, 1개 호실은 공인중개사사무소로 운영 중에 있어, 일부 상권 기능은 유지되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 주거 밀집 지역 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설 정보는 지도 검색 등을 통해 파악할 수 있으며, 인천공항이 인접해 있어 관련 종사자 또는 이용객을 대상으로 한 상권 형성 가능성도 있습니다.

[외부 지도 서비스 검색 결과]

인천광역시 중구 운남동 1603-1 주변 지역은 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 상업 시설로는 편의점, 식당 등이 일부 입점해 있습니다. 다만, 대형마트 등 대규모 편의시설은 다소 거리가 있는 것으로 파악됩니다. 현재까지 검색된 정보 상으로는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

건물은 2022년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 신축 건물입니다.

외벽은 석재 마감 등, 창호는 하이샷시 창호로 마감되었습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 편의 및 안전 시설은 확보된 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

본건은 공동담보 물건으로, 채권액이 크다는 점을 염두에 두어야 합니다. (근저당권 설정액 60억 5천만원)

6.2. 현황 공실률

전체 10개 호실 중 9개 호실이 공실 상태입니다. 이는 임대 수익 확보 및 공실 해소에 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있음을 시사합니다.

6.3. 토지이용 제한사항

장애물제한표면구역(공항시설법)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있어 외국인의 토지 취득 시 별도 허가가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 건물 신축성

2022년에 사용 승인된 신축 건물로, 건축 연한이 짧아 즉각적인 대규모 보수나 리모델링 필요성이 낮습니다.

7.2. 지역 개발 잠재력

본건이 위치한 영종도 지역은 국제공항 및 관광, 복합리조트 개발 등 다수의 개발 계획이 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적인 지역 가치 상승 및 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축 상가 건물로서 기본적인 시설을 갖추고 있으며, 영종도 지역 개발이라는 긍정적인 요인을 내포하고 있습니다. 그러나 현재 높은 공실률은 분명한 위험 요소이며, 투자자는 공실 해소를 위한 전략 수립 및 마케팅 방안을 구체적으로 마련해야 합니다. 또한, 공항 인접으로 인한 장애물 제한 구역 지정 등 토지 이용에 일부 제약이 있음을 인지해야 합니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 채권액이 큰 점은 고려할 사항입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 낙찰가율, 물건의 현황(공실률, 입지조건 등), 향후 개발 가능성, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제시된 감정가는 6억 6천 6백만원이며, 인수할 임차보증금은 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 책정할 수 있습니다. 다만, 높은 공실률과 토지이용 제한사항은 낙찰가율에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 상권 및 건물 상태 파악, 유사 물건의 최근 낙찰가 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.