나이스옥션 법원경매 인천 2026타경63 [4] 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모아파트단지, 단독주택등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 2층 건내 제1층 제101호 ~ 110호(10개호)로서, (사용승인일자:2022.03.10) 외벽: 외장 석재 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1~10는 공히 근린생활시설임. (기준시점 현재 기호1, 2, 3, 5, 6, 7 ,8, 9, 10는 현황 "공실", 기호4는 공인중개사사무소(엘리트부동산)으로 사용 중으로 확인됨)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 북동측 및 서측으로 노폭 약 약15미터, 남측으로 10미터(보행자도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

운남동 1603-1) 일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2012-12-28)(보행자 도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관 리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 - (2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경63 (4)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층104호

용도: 근린상가

감정가: 977,000,000원

토지면적: 70.61㎡ (약 21.36평)

건물면적: 59.50㎡ (약 17.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO (부산은행)

1.1. 입지조건

* 본 물건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황 또한 보통입니다.

* 본건이 소재한 건물은 북동측 및 서측으로 약 15미터, 남측으로 10미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 있습니다.

* 다만, 장애물 제한 표면 구역(공항시설법) 및 토지거래계약에 관한 허가 구역(외국인 등에 한함)에 해당하여 관련 법규에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2022년 6월 2일 접수된 부산은행의 근저당권입니다.

* 이후 접수된 압류 및 임의경매 개시 결정 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부상 채권 총액은 6,050,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 배수환

* 보증금: 0원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업일자: 2023-09-18

* 대항력: 없음

* 비고:

* 에이1주식회사, 이성열

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입/사업일자: 2023-09-07

* 확정일자: 2023-09-07

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수할 보증금은 총 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 근린상가로서, 인근 대규모 아파트 단지와 주택가의 배후 수요를 가지고 있습니다.

* "영종IC" 인근 및 경제자유구역이라는 지리적 이점은 유동인구 증가 및 상업적 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 현재 감정평가 요약에 따르면, 본 건물은 총 10개 호실 중 9개 호실이 공실 상태이며, 1개 호실만이 공인중개사 사무소로 사용 중입니다. 이는 매우 높은 공실률을 나타내며, 향후 임대 수익 확보에 어려움이 예상됩니다.

* 주변 상권은 보통 수준으로 평가되나, 건물 자체의 공실률 문제를 해결하기 위한 적극적인 상권 활성화 전략이 필수적입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 불편함이 없을 것으로 보입니다.

* 편의시설: 인근 아파트 단지 및 상업 시설과 연계하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 의료시설: 영종도 내 기본적인 의료 시설 접근은 가능할 것으로 보이나, 대형 병원 등 전문 의료 시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 교육시설: 주택가 및 아파트 단지 인근 지역으로, 초, 중, 고등학교 등 교육 시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 공실률: 현재 10개 호실 중 9개가 공실로, 임대 수익 발생이 매우 제한적이며, 공실 해소를 위한 상당한 시간과 노력이 필요합니다.

* 막대한 채무 규모: 등기부상 채권 총액이 약 60억 5천만원으로, 감정가(9억 7천만원) 대비 매우 높아 채무 부담이 큰 편입니다.

* 지역 경제 변동성: 영종도 지역의 개발 진행 상황 및 부동산 시장 변동성이 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 개발 제한: 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역에 해당하여 향후 건물 증축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 외국인 토지거래 허가: 특정 기간 동안 외국인의 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자 유치 시 관련 규제 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 중구 운남동에 위치한 신축 근린상가 건물로, 영종IC 인근 및 경제자유구역이라는 지리적 이점이 있습니다.

* 하지만 현재 90%에 달하는 높은 공실률과 60억원 이상의 채무 규모는 투자자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸 및 임차인의 대항력 부재는 명도 부담을 줄여줄 수 있으나, 임차인의 월세 미납 및 권리 행사 여부에 대한 개별적인 확인은 필요합니다.

* 향후 상권 활성화 및 공실 해소를 위한 구체적인 계획과 실행력이 뒷받침되지 않는다면, 투자 가치 확보가 어려울 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 영종도의 미래 가치: 경제자유구역으로서 지속적인 개발이 진행 중인 영종도의 장기적인 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교통 접근성: 영종IC 인근에 위치하여 차량을 이용한 물류 이동 및 접근성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2022년에 사용 승인된 건물로, 건물 노후도에 대한 부담이 적습니다.

* 경매 시세: 감정가 대비 낮은 가격으로 경매가 진행될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수할 보증금: 0원

* 본 물건은 현재 매우 높은 공실률과 막대한 채무 규모를 가지고 있어, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 예상 임대 수익 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 현 상황을 감안할 때, 감정가의 70% 수준인 약 683,900,000원 전후를 입찰 희망가로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있으며, 실제 입찰 전 철저한 현장 조사와 임대 계획 수립이 선행되어야 합니다.

* 추가 조사 사항:

* 본건 소재지 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 산업 시설 등)이 있는지 추가적으로 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다. (현재까지 제공된 정보로는 혐오시설 존재 여부 확인 불가)

* 2022년 사용 승인된 신축 건물임을 감안하여, 공실률이 높은 이유에 대한 심층적인 파악이 필요합니다. (상가 활성화 실패, 경쟁 상가 존재 등)

* 건축물대장상 용도 외 불법 건축물 여부 확인이 필요합니다. (제공된 정보에서는 '공부와의 차이 없음'으로 명시되어 있음)

* 채권자(부산은행)의 실제 채권 회수 의지 및 경매 진행 상황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

(보고서 작성일: 2026년 10월 11일)

(상기 내용은 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문 및 전문가의 추가적인 법률, 세무, 부동산 컨설팅을 받으시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.