나이스옥션 법원경매 인천 2026타경63 [2] 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모아파트단지, 단독주택등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 2층 건내 제1층 제101호 ~ 110호(10개호)로서, (사용승인일자:2022.03.10) 외벽: 외장 석재 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1~10는 공히 근린생활시설임. (기준시점 현재 기호1, 2, 3, 5, 6, 7 ,8, 9, 10는 현황 "공실", 기호4는 공인중개사사무소(엘리트부동산)으로 사용 중으로 확인됨)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 북동측 및 서측으로 노폭 약 약15미터, 남측으로 10미터(보행자도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

운남동 1603-1) 일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2012-12-28)(보행자 도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관 리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 - (2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경63 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층102호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격

감정가: 757,000,000원

토지면적: 57.44㎡ (약 17.38평)

토지지분: 57.44㎡ (약 17.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

건물지분: 48.4㎡ (약 14.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 중구 운남동에 소재하며, "영종IC" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 북동측 및 서측으로는 약 15미터, 남측으로는 10미터(보행자도로)의 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 영종IC와 인접하여 인천공항 및 수도권 접근성이 우수합니다.

2.3. 주변 시설 및 개발 현황

본 물건이 위치한 영종도는 인천국제공항을 중심으로 배후 도시 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다. 운남동 인근에는 이마트, 편의점 등 기본적인 상업 시설이 입점해 있습니다. 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 잠재적 배후 수요가 기대됩니다. 다만, 영종IC 진입로 변경 등 교통 관련 이슈가 주민들의 우려를 낳기도 하는 등 지역 내 교통 시스템 개선에 대한 지속적인 관심이 필요해 보입니다. 현재까지 확인된 바로는, 직접적인 혐오시설이나 기피 시설에 대한 정보는 나타나지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2022.06.02. 부산은행 근저당권 (을3))

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사디태성 (2022.03.29.)

* 소유권이전: 주식회사앳더제이 (2022.06.02.) - 매매

* 근저당권: 부산은행 (2022.06.02.) - 채권최고액 6,050,000,000원 (말소기준권리)

* 압류: 인천세무서장 (2025.12.11.) - 징세과-티 167366

* 임의경매개시결정: 부산은행 (2026.01.23.) - 사건번호 2026타경63

경매로 인해 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등은 말소될 예정입니다. 소유권이전까지는 매각으로 인해 소멸되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 임차인 현황에 따른 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 물건명세서 상 특이사항

작성일: 2026-09-16

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 명시되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용현황

본 물건은 근린생활시설로, 현재 대부분 공실 상태이나 일부(기호 4)는 공인중개사사무소로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 2층 건물이며, 2022년 3월 10일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

4.2. 주변 상권

본건 주변은 근린생활시설과 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 주거민을 기반으로 한 소비 활동이 예상됩니다. 인천국제공항 및 영종 경제자유구역 개발과 관련하여 잠재적인 상업 수요 증가 가능성이 있습니다. 다만, 현재 다수의 공실이 확인되는 점은 상권 활성화에 있어 주의가 필요한 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 있습니다. 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 주민 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거환경

주변이 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등으로 구성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

감정평가서 요약에 따르면, 본 건(10개 호실) 중 다수가 현재 공실 상태입니다. 이는 임대 수익 확보에 직접적인 영향을 미칠 수 있으며, 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 조건 조정이 필요할 수 있습니다.

6.2. 개발 관련 제한사항

본 물건 소재지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역에 해당하며, 특히 '장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>'에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 있어 공항 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있어 외국인 투자 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과가 본 경매 물건에 간접적인 영향을 줄 가능성은 낮으나, 채권 총액이 높은 점은 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 운남동에 위치한 근린상가로서, 영종IC 인접으로 교통 접근성이 우수하고 주변에 대규모 아파트 단지가 있어 잠재적 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 인천국제공항을 중심으로 하는 영종 경제자유구역 개발과 함께 상권 성장의 가능성을 가지고 있습니다. 그러나 현재 다수의 호실이 공실 상태라는 점은 임대 수익 확보에 있어 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리가 정리되므로 비교적 명확한 편입니다. 공항 관련 법규 적용 가능성 등 개발 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 영종국제도시 개발 및 인천국제공항 연계 발전 기대

* 대규모 아파트 단지 인접으로 인한 배후 주거 수요

* 영종IC 및 주요 도로 접근성 우수

* 공동담보로 인한 채권 총액 높음 (단, 경매 자체는 개별 물건의 가치에 집중)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가 757,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 주변 시세, 공실률, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건은 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 또한, 현재 다수 호실이 공실인 점을 감안하여, 향후 공실 해소 가능성과 그에 따른 임대 수익 증대를 예상하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 구체적인 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 지역 부동산 전문가의 상담을 병행하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.