나이스옥션 법원경매 대구서부 2022타경1821 [43] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 103동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2022.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서 부근은 대단지아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건중 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서
외벽:석재타일붙임, 페인트마감,
내벽:벽지, 타일 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지, 타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호1-226) 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 상대보호구역(포산중학교), 상대보호구역, 상대보호구역(비슬고등학교), 상대보호구역(비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480번지에 소재한 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트 103동 4층 402호입니다.

사건번호는 대구서부지원 2022타경1821 (43)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 229,000,000원이며, 토지면적은 39.58㎡(약 11.97평), 건물면적은 59.96㎡(약 18.14평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

본건은 2015년 9월 10일에 사용승인을 받은 건물로, 총 25층 중 4층에 위치합니다.

채권자는 웰OOOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리에 위치하며, "대구포산초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지 서측으로는 중로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 해당 지역은 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 웰컴저축은행주식회사의 근저당권(을3, 2020.03.25. 접수, 44,544,000,000원)을 말소기준권리로 하여 진행되는 임의경매 사건입니다.

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을4, 손석우, 2022.11.10. 접수, 140,000,000원)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

또한, 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑3), 임의경매개시결정(갑4) 등 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수할 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 손석우는 전입일자 2021-11-18, 확정일자 2021-11-01이며, 보증금 140,000,000원, 차임 0원이나 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례를 종합적으로 검토한 결과, 본건과 유사한 면적(약 59.96㎡)의 아파트가 2026년 6월 16일 150,000,000원, 2026년 7월 4일 150,000,000원, 2026년 7월 19일 165,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 229,000,000원 대비 현저히 낮은 수준으로, 현재 시세는 150,000,000원에서 165,000,000원 사이로 파악됩니다.

최근 전월세 거래는 2026년 1월 10일 보증금 15,000,000원, 월세 0원으로 계약되었습니다.

주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 환경은 양호하나, 최근 거래가는 감정가 대비 약 65~70% 수준에서 형성되어 있어 시세와의 격차를 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건이 속한 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트는 2015년 9월에 입주한 단지로, 총 10개 동, 792세대로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 도서관, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 갖춰져 있습니다.

지하 주차 공간이 충분하며, 총 100대의 주차 공간(지상 4대, 지하 17대)과 전기차 충전기 30대가 마련되어 있습니다.

건축 구조는 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재타일 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 마감 등 일반적인 아파트 마감재를 사용하였습니다.

급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 거주자 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하고 표준적인 아파트의 내부 구조, 자재, 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태와 다소 차이가 있을 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

또한, '공동담보' 물건으로 표기되어 있어, 본건 외 다른 담보 물건의 채무 관계를 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 다만, 본 경매 사건 자체의 권리관계는 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

주변에 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 테크노폴리스 내에 위치한 신축급 아파트로, 주변 입지 및 생활 편의 시설이 양호한 편입니다.

등기부상 모든 권리가 말소되어 낙찰 후 인수하는 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

그러나 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 시세 차이가 존재하므로, 정확한 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

내부 상태 미확인 및 명도 관련 사항은 입찰 전 충분히 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대구 테크노폴리스 지역 내 아파트로, 꾸준한 주거 수요 기대.

* 초등학교 등 교육 시설 및 생활 편의 시설 인접.

* 권리 분석상 인수되는 권리 없음, 낙찰 후 명도만 주의하면 됨.

* 실거래가 대비 감정가의 괴리를 이용한 시세 차익 실현 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 150,000,000원에서 165,000,000원 사이로 판단됩니다.

감정가격 229,000,000원 대비 현 시세가 낮으므로, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

단, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

예상 입찰가는 170,000,000원으로 제시하며, 160,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 적극적인 입찰 검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.