나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1565 [3] 경상남도 양산시 명동 344-19 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 명동 소재 "웅산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 근린생활시설, 아파트, 주거나지, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

공히 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

공히 세장형의 토지로서 기호 1 토지(명동 344-17번지)는 주거나지, 기호 2 토지(명동 344- 18번지)는 주거기타(제2종근린생활시설: 제조업소) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

공히 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 후첨 건물감정평가요항표 참조바랍니다. - 기타사항 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 양산시 명동 344-18번지 지상에 소재하며 외벽 : 판넬마감 등, 내벽 : 판넬마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생시설 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 소유자의 입회하에 실시한 현장조사에서 본건 토지 기호 2(명동 344-18번지) 및 그 지상 건물(본건 건물 기호 3)에 대해 임대차관계가 있으며, 임대차내용 은 계약기간 2025.02. ~ 2027.02. 보증금 25,000,000원, 월세 1,500,000원 (VAT 별도)으로 조사되었으나, 구체적인 임대차계약서 사본 등은 구득할 수 없었습니다. - 기타사항 : 없습니다.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 양산시 명동 소재 "웅산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 근린생활시설, 아파트, 주거나지, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황 세장형의 토지로서 제2종근린생활시설(공부상 사무소, 현황 공장) 건부지로 이용 중 입니다. 2) 인접도로 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 3) 토지이용계획 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

건물의 구조 및 현상

1) 구조 등 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 마감 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 바닥 : 하드너 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 및 폴딩도어 등입니다. 2) 이용상황 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황 공장으로 이용 중입니다.

기계/기구의 현상

본건 건물 기호 5 내부에는 공장저당법 제6조(저당권 목적물의 목록)에 따른 목록 (제2021-183호, 제2022-25호)의 기계기구가 소재하며, 기계기구의 관리상태는 제작일자 등을 고려할 때 보통시 됩니다.(기계기구 감정평가명세표, 건물개황도 및 사진용지 등을 참조 하시기 바랍니다.)

공작물의 현상

-

기타참고사항

- 임대관계 : 소유자가 직접 운영(상호 : 파워 하이텍)하는 것으로 탐문조사 되었습니다. - 기타사항 : 본건 토지 기호 4(명동 344-19번지, 대)의 남측 부분에는 판넬조 판넬지붕 휴게실( 2층에 소재)(:제시외 건물 ㉠ : 4m x 6m = 24㎡) 및 판넬조 판넬지붕 창고(1층에 소재)(:제시외 건물 ㉡ : 1.5m x 2m = 3㎡)가 소재하며, 본건 평가에서는 제시외 건물 ㉠, ㉡으로 감정평가하였으며, 제시외 건물 ㉠, ㉡은 그 규모, 구조, 용도 등을 고려할 때 본건 토지 기호 4(명동 344-19번지)의 사용·수익·처분에는 영향이 없을 것으로 판단됩니다.(토지건물 감정평가 명세표, 건물개황도 및 사진용지 등을 참조하시기 바랍니다.)

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물[5-1.~5-2. 감정평가서 중 건물개황도, 사진용지에 나타나는 ㄱ, ㄴ]포함.
2. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-183호, 2022-25호는 감정평가명세표상 기호 1.~3. 기계기구로 평가하였고, 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1565 (3)

소재지: 경상남도 양산시 명동 344-19

용도: 제2종근린생활시설 (제조업소)

감정가: 685,329,000원

토지면적: 330.70㎡ (약 99.92평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 197.23㎡ (약 59.66평)

건물제시외면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부산은행

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 및 기계기구 포함 매각

2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 명동 소재 "웅산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 소규모 공장, 근린생활시설, 아파트, 주거나지, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

교통상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지는 세장형으로, 명동 344-17번지는 주거나지로, 명동 344-18번지는 주거기타(제2종근린생활시설: 제조업소) 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하고, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 속합니다.

3. 권리분석

본건 부동산에 설정된 모든 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 말소기준권리인 2018년 6월 22일자 부산은행 근저당권보다 후순위이거나 동일 접수일자로, 경매 완료 시 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 법적으로 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 약 1,224,616,000원으로, 채권 총액이 감정가를 상회하고 있습니다.

4. 상권분석

본건은 제2종일반주거지역 내에 위치한 근린생활시설(현황 공장)로, 주변에 주거단지와 소규모 공장들이 혼재되어 있어 지역 내 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

공부상 용도는 사무소였으나, 현황은 제조업소(공장)로 이용되고 있어, 해당 업종의 특성에 따른 주변 환경과의 조화 및 민원 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

교육시설로는 "웅산초등학교"가 인근에 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

교통 접근성은 양호하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

주변 근린생활시설 및 주거단지의 편의시설 이용이 가능합니다.

주거, 상업, 공업시설이 혼재된 지역 특성을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 감정평가서상 포함된 제시외 건물(휴게실, 창고)의 실제 현황 및 법적 문제 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 기계기구 포함: 공장저당법에 따른 기계기구가 매각에 포함되나, 실제 가치 및 작동 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계: 임대차 계약서 사본을 확보하지 못하였으며, 보증금 25,000,000원, 월세 1,500,000원(VAT 별도)으로 조사되었습니다. 계약서 미확인으로 인한 명도 및 배당 관련 분쟁 가능성이 존재하므로, 임차인과의 원만한 협의가 중요합니다.

* 환경 민원: 현재 공장으로 이용 중인 점을 고려할 때, 소음, 진동, 악취 등과 관련하여 주변 주거 지역과의 마찰 또는 민원이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 지역 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 명동에 위치한 제2종근린생활시설(공장)로서, 혼재된 주거 및 공업 지역 환경을 가지고 있습니다. 입지 및 교통 접근성은 보통 수준입니다.

권리 분석상 특이사항은 없으나, 임대차 관계의 미확보와 제시외 건물 및 기계기구 포함 매각 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

공장으로의 이용은 지역 특성에 부합할 수 있으나, 주변 환경과의 조화 및 민원 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각 대상에 제시외 건물과 기계기구가 포함되어 있어, 활용 가치 증대를 기대할 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역 내 근린생활시설로서, 지역 내 산업 및 주거 수요를 충족시키는 역할을 할 수 있습니다.

* 철저한 임대차 관계 조사 및 명도 계획 수립을 통해 안정적인 자산 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 685,329,000원

인수 보증금 합계: 0원 (법적으로 인수할 보증금은 없습니다.)

임차인 조사 보증금: 25,000,000원 (별도 조사되었으나, 계약서 미확보로 인한 리스크 고려 필요)

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 주변 시세, 동일 물건의 낙찰 사례, 예상 명도 비용, 임대 수익률, 건물의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 보증금 25,000,000원을 제외한 금액을 기준으로, 감정가의 80~90% 수준에서 잠재적 가치와 제반 리스크를 감안하여 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 병행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.