나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1565 [2] 경상남도 양산시 명동 344-18 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 명동 소재 "웅산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 근린생활시설, 아파트, 주거나지, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

공히 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

공히 세장형의 토지로서 기호 1 토지(명동 344-17번지)는 주거나지, 기호 2 토지(명동 344- 18번지)는 주거기타(제2종근린생활시설: 제조업소) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

공히 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 후첨 건물감정평가요항표 참조바랍니다. - 기타사항 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 양산시 명동 344-18번지 지상에 소재하며 외벽 : 판넬마감 등, 내벽 : 판넬마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생시설 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 소유자의 입회하에 실시한 현장조사에서 본건 토지 기호 2(명동 344-18번지) 및 그 지상 건물(본건 건물 기호 3)에 대해 임대차관계가 있으며, 임대차내용 은 계약기간 2025.02. ~ 2027.02. 보증금 25,000,000원, 월세 1,500,000원 (VAT 별도)으로 조사되었으나, 구체적인 임대차계약서 사본 등은 구득할 수 없었습니다. - 기타사항 : 없습니다.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 양산시 명동 소재 "웅산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 근린생활시설, 아파트, 주거나지, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황 세장형의 토지로서 제2종근린생활시설(공부상 사무소, 현황 공장) 건부지로 이용 중 입니다. 2) 인접도로 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 3) 토지이용계획 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

건물의 구조 및 현상

1) 구조 등 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 마감 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 바닥 : 하드너 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 및 폴딩도어 등입니다. 2) 이용상황 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황 공장으로 이용 중입니다.

기계/기구의 현상

본건 건물 기호 5 내부에는 공장저당법 제6조(저당권 목적물의 목록)에 따른 목록 (제2021-183호, 제2022-25호)의 기계기구가 소재하며, 기계기구의 관리상태는 제작일자 등을 고려할 때 보통시 됩니다.(기계기구 감정평가명세표, 건물개황도 및 사진용지 등을 참조 하시기 바랍니다.)

공작물의 현상

-

기타참고사항

- 임대관계 : 소유자가 직접 운영(상호 : 파워 하이텍)하는 것으로 탐문조사 되었습니다. - 기타사항 : 본건 토지 기호 4(명동 344-19번지, 대)의 남측 부분에는 판넬조 판넬지붕 휴게실( 2층에 소재)(:제시외 건물 ㉠ : 4m x 6m = 24㎡) 및 판넬조 판넬지붕 창고(1층에 소재)(:제시외 건물 ㉡ : 1.5m x 2m = 3㎡)가 소재하며, 본건 평가에서는 제시외 건물 ㉠, ㉡으로 감정평가하였으며, 제시외 건물 ㉠, ㉡은 그 규모, 구조, 용도 등을 고려할 때 본건 토지 기호 4(명동 344-19번지)의 사용·수익·처분에는 영향이 없을 것으로 판단됩니다.(토지건물 감정평가 명세표, 건물개황도 및 사진용지 등을 참조하시기 바랍니다.)

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 울산지방법원 2025타경1565 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경상남도 양산시 명동 344-18 (도로명주소: 경상남도 양산시 명동5길 21-1)

용도: 제2종근린생활시설 (현황: 제조업소, 공장)

건물 구조: 일반철골구조 기타지붕 단층 건물

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 공동담보

1.3. 면적 정보

토지 면적: 330.70㎡ (약 100.04 평)

건물 면적: 197.23㎡ (약 59.66 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

총 감정가: 605,985,340 원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 명동 소재 "웅산초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 공장, 근린생활시설, 아파트, 주거나지, 학교 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 세장형의 토지로서, 제2종근린생활시설(제조업소) 건부지로 이용 중입니다. 공부상으로는 사무소 용도이나 현황은 공장으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부 상 다수의 근저당권과 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 모두 말소기준 권리 이후에 등기되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,224,616,000원

3.2. 말소 기준 권리

토지: 2018년 6월 22일 접수된 부산은행 근저당권 (1,001,000,000원)

건물: 2018년 6월 22일 접수된 부산은행 근저당권 (1,001,000,000원)

3.3. 인수되는 권리 여부

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

3.4. 1.임차인 1

임차인: 김

보증금: 25,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자(사업일자): 2020-08-19

대항력: 없음

3.4. 2.임차인 2

임차인: 정

보증금: 25,000,000원

차임: 1,500,000원 (VAT 별도)

전입일자(사업일자): 2025-02-24

확정일자: 2025-12-01

배당신고일자: 2025-12-01

대항력: 없음

비고: 본건 건물 감정평가요항표에 따르면 계약기간은 2025년 2월부터 2027년 2월까지로 조사되었으나, 구체적인 임대차계약서 사본 등은 구득하지 못했습니다. 금액이 명시되었으나, 계약 내용의 공식적인 확인이 어렵다는 점에 유의해야 합니다.

3.5. 특이사항 (공동담보)

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무자가 소유한 다른 물건과 함께 담보로 설정되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 양산시 명동 지역은 학교, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 복합적인 지역입니다. 제2종일반주거지역으로 분류되어 있어 주거 및 일부 근린생활시설, 소규모 사업 활동이 가능한 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 업종 적합성

현재 제2종근린생활시설(제조업소, 공장)로 이용 중이며, 해당 용도에 적합한 입지입니다. 주변의 주거 및 상업 시설과의 연계성도 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 편의시설

물건지 인근에 웅산초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 임대차 관련 정보 (본건 물건의 임대차)

본건 건물에는 소유자 입회 하에 조사된 임차인 두 명이 있으며, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 정 의 경우, 보증금 2,500만원, 월세 150만원(VAT 별도)의 임대차 관계가 조사되었으나, 계약서 원본을 확인하지 못해 세부 내용의 정확성에는 주의가 필요합니다. 임차인 김 은 보증금 2,500만원, 월세 120만원이며 대항력은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 계약의 불확실성

임차인 정 의 경우, 조사된 임대차 내용(보증금, 월세)이 있으나 계약서 원본을 확보하지 못해 세부 사항을 명확히 확인할 수 없습니다. 이는 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 대상 물건

본건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보 물건의 진행 상황이나 매각 결과에 따라 본 건의 경매 절차나 낙찰가에 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 관련

감정평가서 상으로는 명동 344-19번지에 판넬조 휴게실(24㎡) 및 창고(3㎡)와 같은 제시외 건물들이 평가에 포함되었다고 언급되어 있습니다. 그러나 현재 제공된 토지 및 건물 정보 상으로는 해당 면적이 명확히 표기되지 않거나, 본건 경매 대상 토지(344-18번지) 외의 별도 필지에 존재하는 것으로 추정됩니다. 이 부분은 현장 확인 및 추가 조사를 통해 명확히 파악할 필요가 있습니다. (단, 공식적으로는 토지 제시외면적 0.00㎡로 기재되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경상남도 양산시 명동에 위치한 제2종근린생활시설(공장)로, 비교적 양호한 교통 및 주변 환경을 갖추고 있습니다. 토지와 건물 모두 일괄매각 대상이며, 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 현황 공장으로 이용 중이며, 감정가는 6억 5백만원 이상입니다. 임차인 두 명이 존재하나 대항력은 없으며, 한 임차인의 계약 내용에 일부 불확실성이 있습니다. 공동담보 물건이라는 점과 제시외 건물에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제2종근린생활시설 용도로, 제조업소나 공장 운영에 적합한 물건입니다.

* 토지 및 건물 면적이 적정하며, 주변 도로 조건이 양호합니다.

* 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

* 양산시 지역 개발 가능성과 함께 소규모 공장 및 근린시설의 수요를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 605,985,340원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 최근 시장 동향, 주변 시세, 임대 수익률, 본건의 특이사항(공동담보, 임차인 계약 불확실성 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사 및 지역 부동산 전문가와의 상담이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.