나이스옥션 법원경매 대구서부 2022타경1821 [28] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2022.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서 부근은 대단지아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건중 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서
외벽:석재타일붙임, 페인트마감,
내벽:벽지, 타일 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지, 타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호1-226) 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 상대보호구역(포산중학교), 상대보호구역, 상대보호구역(비슬고등학교), 상대보호구역(비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480번지 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 13층1304호에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 대구서부지원 2022타경1821 (28)

* 소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 13층1304호

* 용도: 아파트

* 감정가: 240,000,000원

* 토지 면적: 39.58㎡ (약 12.0평)

* 건물 면적: 59.96㎡ (약 18.1평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2015년 9월 10일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가서상에는 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로 언급되어 있으나, 본 사건은 102동 13층 1304호에 해당합니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류(폭 20m-25m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 각종 보호구역(학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 단지 서측으로 중로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 현재 소유권은 주식회사더베스트아이 명의입니다.

* 말소기준권리: 2020년 3월 25일 접수된 웰컴저축은행주식회사의 근저당권(채권최고액 44,544,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전영민

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 28일

* 확정일자: 2021년 5월 7일

* 배당신고일자: 2022년 10월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 전영민은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권(120,000,000원)이 등기되어 있으나 경매 절차에서 소멸될 예정입니다. 법적 절차 상 변수가 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

* 기타 권리:

* 근저당권 (웰컴저축은행주식회사, 44,544,000,000원): 말소 예정

* 임의경매 (광양시새마을금고 외 16명, 34,693,437,520원): 말소 예정

* 주택임차권 (전영민, 120,000,000원): 말소 예정

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 대구테크노폴리스라는 대규모 복합단지 내에 위치하고 있으며, 주변에 대규모 아파트 단지와 학교(대구포산초등학교, 포산중학교, 비슬고등학교, 비슬유치원 등), 상업시설, 산업단지, 연구개발특구 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 상업 시설: 단지 내외로 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 산업/연구 단지: 대구테크노폴리스 일반산업단지 및 연구개발특구와 인접하여 직주근접의 장점이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 단지 정보:

* 아파트명: 대구테크노폴리스 남해오네뜨1차

* 총 동수: 10개동

* 총 세대수: 792세대

* 단지 총 토지 면적: 31784.4㎡ (약 9,615평)

* 단지 총 연면적: 96342.9523㎡ (약 29,167평)

* 총 주차대수: 939대 (세대당 약 1.18대)

* 최고층: 25층

* 사용승인일: 2015년 9월 10일

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 대구포산초등학교, 포산중학교, 비슬고등학교, 비슬유치원 등이 가까이 있어 우수한 교육 환경을 자랑합니다.

* 교통: 대중교통(버스) 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 임차인 전영민은 대항력이 없으므로 경매 절차에서 소멸될 권리입니다. 그러나 예상치 못한 법적 절차 변수 발생 가능성은 상존합니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 해당 담보의 다른 채무 관계 및 물건 현황에 따라 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 차이: 법원 감정가(240,000,000원)가 최근 실거래가(약 150,000,000원 ~ 165,000,000원) 대비 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 입찰 시 주의가 필요한 부분입니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 외부 지도 검색 결과, 아파트 단지와 직접적으로 인접하거나 그 영향을 받을 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구테크노폴리스라는 신흥 주거 및 산업 중심지에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상 하자는 크지 않은 것으로 판단됩니다. 다만, 높은 감정가와 임차인의 대항력 없음에도 불구하고 발생할 수 있는 법적 절차의 변수, 그리고 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 최근 시세를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대구테크노폴리스 내 신축 아파트: 단지 규모가 크고 인프라가 잘 갖추어진 지역에 위치합니다.

* 우수한 생활 및 교육 환경: 학교, 상업시설, 교통 편의성이 좋습니다.

* 안정적인 배후 수요: 대단지 아파트와 배후 산업단지/연구단지 종사자 수요가 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 지역 발전과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 16일: 59.9573㎡ (약 18.1평), 20층, 150,000,000원

* 2026년 7월 19일: 59.9901㎡ (약 18.1평), 9층, 165,000,000원

* 2026년 7월 4일: 59.9901㎡ (약 18.1평), 9층, 150,000,000원

최근 거래 평균가는 약 155,000,000원 수준이며, 최고가는 165,000,000원입니다.

본 물건은 인수할 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

법원 감정가는 240,000,000원으로 최근 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 따라서 시세 범위를 중심으로 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래가 최고가인 165,000,000원을 기준으로, 경매 특성을 고려하여 할인율을 적용하되, 시세 상한선을 넘지 않도록 주의해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.