나이스옥션 법원경매 대구서부 2022타경1821 [35] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2022.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서 부근은 대단지아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건중 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서
외벽:석재타일붙임, 페인트마감,
내벽:벽지, 타일 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지, 타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호1-226) 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 상대보호구역(포산중학교), 상대보호구역, 상대보호구역(비슬고등학교), 상대보호구역(비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2022타경1821 (35)

* 소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 21층 2102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 240,000,000원 (24,000만원)

* 토지면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 웰OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 특수물건정보: 공동담보

* 감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

* 아파트명: 대구테크노폴리스 남해오네뜨1차 아파트

* 사용승인일: 2015년 9월 10일

* 총 동수: 10동

* 총 세대수: 792세대

* 최고층/최저층: 25층 / 2층

* 주차대수: 총 939대 (지상 4대, 지하 17대 - *아파트 단지 정보 기준, 단위 세대당 평균 아님*)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

* 내부 마감: 외벽 석재타일 및 페인트, 내벽 벽지 및 타일, 바닥 장판지 및 타일, 창호 새시창호

* 설비 내역: 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지하 30대

* 집합건물 총괄표제부: 해당 동(102동)은 총 25층, 96세대로 구성됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리에 위치하며, "대구포산초등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있음. 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호함.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 단지 서측으로 중로(폭 20m~25m)가 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류(폭 20m-25m) 및 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있음. 가축사육제한구역, 경제자유구역, 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구) 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있으며, 여러 학교 주변의 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 25일 접수된 웰컴저축은행주식회사의 근저당권(을3)이 말소기준권리임.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계 0원으로, 임차인 여창준의 경우 대항력이 없으므로 경매로 인해 소멸함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 여창준

* 보증금: 120,000,000원 (12,000만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 3일

* 확정일자: 2021년 2월 8일

* 배당신고일자: 2023년 2월 6일

* 대항력: 없음

* 등기부요약:

- 소유권보존: 2015년 9월 14일 (남해주택건설주식회사)

- 소유권이전: 2020년 3월 25일 (주식회사더베스트아이)

- 근저당권: 2020년 3월 25일 (웰컴저축은행주식회사, 44,544,000,000원, 말소) - 말소기준권리

- 주택임차권: 2023년 4월 11일 (여창준, 120,000,000원, 말소) - 전입 2021.02.03, 확정 2021.02.08

- 가처분: 2021년 11월 11일 (여창준, 말소)

- 임의경매: 2022년 6월 27일 (광양시새마을금고 외 16명, 34,693,437,520원, 말소) - 본 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 44,664,000,000원 (446억 6천 4백만원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 바 없음)

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 대구테크노폴리스 지구는 계획적으로 개발된 신도시 지역으로, 주거 단지와 상업, 업무, 산업 시설이 복합적으로 배치되어 있음.

* 단지 내 및 인근에 다수의 근린생활시설이 존재하여 기본적인 상업 시설 이용은 편리함.

* 대규모 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 본건은 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트 102동 21층 2102호임.

* 아파트는 철근콘크리트 구조로, 견고한 건축물임.

* 주변에 대구포산초등학교, 포산중학교, 비슬고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 교통 요건을 갖추고 있음.

* 단지 내/인근 복리시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 공동담보로 진행되는 물건이므로, 담보물들의 가치 변동이나 채무 처리 과정에서 잠재적인 영향이 있을 수 있으나, 통상적으로 경매 진행 시에는 권리 관계가 정리됨.

* 거주자 부재 및 폐문: 감정평가 당시 거주자 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 정확히 파악하기 어려웠던 것으로 보임. 표준적인 내부 구조 및 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있음.

* 높은 등기부채권 총액: 446억 6천 4백만원의 높은 등기부채권 총액은 채무 규모가 상당함을 시사함. 이는 아파트 단지 전체의 재무 건전성에 대한 간접적인 지표가 될 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 대구테크노폴리스 지구 내 대규모 아파트 단지에 속하며, 21층의 고층에 위치하여 조망권이나 개방감이 우수할 것으로 예상됨.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로 권리 관계는 비교적 명확함.

* 교통, 교육, 생활 편의 시설 등 주거 환경이 전반적으로 양호함.

* 다만, 감정가 24,000만원 대비 최근 매매 사례 가격이 현저히 낮은 점은 시세 변동 또는 감정 시점의 시장 상황과 현재 시장 상황의 차이를 반영할 수 있으므로, 입찰 전 신중한 시세 조사가 필요함.

* 공동담보 물건이라는 점과 상당한 규모의 등기부채권 총액은 유의할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 인수에 대한 부담이 적음.

* 대구테크노폴리스라는 계획 신도시 내 아파트로, 향후 지역 발전 가능성과 더불어 주거 가치가 꾸준할 것으로 기대됨.

* 21층 고층으로, 층간 소음으로부터 비교적 자유롭고 우수한 개방감 및 조망권을 가질 수 있음.

* 비교적 저렴한 면적 대비 가격 형성 가능성: 최근 실거래가와 감정가 간의 상당한 괴리로 인해, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 존재할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

- 2026년 6월 16일: 15,000만원 (59.9573㎡, 20층)

- 2026년 7월 19일: 16,500만원 (59.9901㎡, 9층)

- 2026년 7월 4일: 15,000만원 (59.9901㎡, 9층)

* 본건의 면적(59.99㎡) 및 21층이라는 점을 고려할 때, 최근 최고가 거래액인 16,500만원을 기준으로 시세 조사를 진행할 필요가 있음.

* 감정가(24,000만원)와 최근 실거래가(15,000~16,500만원) 간의 큰 차이를 감안하여, 최근 실거래가 수준에서 상방으로 소폭 가산하여 접근하는 것이 합리적인 입찰 전략으로 판단됨.

* 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적 요인임.

* 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 180,000,000원 (17,000만원 ~ 18,000만원)

* 위 금액은 최근 시세 및 본건의 층수 이점을 고려한 예상 범위이며, 실제 경매 당시 경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있음. 입찰 전 반드시 최신 시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.