나이스옥션 법원경매 대구서부 2022타경1821 [38] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2022.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서 부근은 대단지아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건중 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서
외벽:석재타일붙임, 페인트마감,
내벽:벽지, 타일 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지, 타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호1-226) 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 상대보호구역(포산중학교), 상대보호구역, 상대보호구역(비슬고등학교), 상대보호구역(비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(empty line)

(empty line)

사건번호: 대구서부지원 2022타경1821 (38)

소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 23층 2301호

용도: 아파트

감정가: 240,000,000원

토지면적: 39.60㎡ (약 12평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

(empty line)

(empty line)

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리에 위치한 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트 단지 내 102동 23층에 속합니다. 인근에는 대구포산초등학교가 있으며, 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 환경이 잘 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량으로 단지 내 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 단지 서측으로 중로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류(폭 20m-25m) 등에 속해 있으며, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반산업단지, 경제자유구역 등 다양한 도시계획시설 및 규제 사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

(empty line)

(empty line)

* 말소기준권리: 2020년 3월 25일 접수된 웰컴저축은행 주식회사 근저당권(금44,544,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 근저당권, 임의경매개시결정, 주택임차권 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 상기 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담(채무, 보증금 등)은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-04

* 확정일자: 2020-10-19

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸되며, 보증금은 배당을 통해 변제받게 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

(empty line)

(empty line)

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 대구테크노폴리스 남해오네뜨1차 아파트

* 준공년월: 2015년 9월 10일

* 동수: 10개동

* 총세대수: 792세대

* 주차대수: 총 939대 (세대당 약 1.18대)

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 전용면적(약 18.15평)의 아파트가 2026년 6월 16일 150,000,000원, 7월 4일 150,000,000원, 7월 19일 165,000,000원에 거래되었습니다.

* 최근 실거래가 상단은 165,000,000원 수준이며, 2026년 10월 5일에는 16층 물건이 1억 8천만원에 거래된 사례도 확인됩니다.

* 본 건의 감정가는 240,000,000원이나, 최근 실거래가와 비교 시 상당한 가격 차이(약 7천만원 이상)가 존재합니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시세 간의 차이 또는 시장 상황 변화에 따른 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

(empty line)

(empty line)

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 지상 25층 건물 중 23층에 위치한 아파트입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재타일 및 페인트 마감, 내벽은 벽지/타일, 바닥은 장판지/타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 새시창호입니다.

* 설비: 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 정상적으로 갖추어져 있습니다.

* 단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 편의시설을 단지 내에서 이용할 수 있습니다.

* 주변 교육시설: 단지 인근에 대구포산초등학교가 위치해 있으며, 포산중학교, 비슬고등학교, 비슬유치원 등도 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

(empty line)

(empty line)

* 감정가와 실거래가 괴리: 본건의 감정가(240,000,000원)가 최근 실거래가(150,000,000원 ~ 180,000,000원)보다 약 6천만원 이상 높아, 입찰 시 신중한 가치 평가가 요구됩니다.

* 감정평가 시점 및 시장 변동성: 감정평가 시점 이후 부동산 시장의 변동으로 인해 시세가 하락했을 가능성이 있습니다.

* 내부 상태: 거주자 부재 및 폐문으로 인해 표준적인 아파트 구조 및 마감재를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 주변 조사를 통해 잠재적 리스크를 점검해야 합니다.

1.6. 종합 의견

(empty line)

(empty line)

본건은 대구광역시 달성군 테크노폴리스 지구에 위치한 대규모 아파트 단지(남해오네뜨1차) 내 고층 물건입니다. 우수한 입지 조건, 편리한 교통, 잘 갖춰진 단지 내 편의시설 및 주변 교육 환경은 주거 만족도를 높이는 요소입니다. 특히, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자자에게 큰 이점입니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가보다 상당히 높은 점은 주요 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서, 본 건은 실거래가 추이를 면밀히 분석하고 현장 조사를 통해 정확한 가치를 파악한 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

(empty line)

(empty line)

* 고층 물건: 25층 중 23층으로 조망권과 일조권 확보에 유리하여 선호도가 높을 수 있습니다.

* 보증금 미인수: 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 대단지 프리미엄: 792세대의 대단지로 관리 효율성이 높고, 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

* 입지적 장점: 대구테크노폴리스 지구 내에 위치하여 향후 발전 가능성과 미래 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

(empty line)

(empty line)

본 건의 감정가는 240,000,000원이지만, 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면 59.99㎡ (약 18.15평) 면적의 아파트 거래가가 150,000,000원에서 180,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 특히 2026년 10월 5일 16층 거래가가 1억 8천만원임을 고려할 때, 고층(23층)임을 감안하더라도 감정가와의 차이가 상당합니다.

현재 시세와 유사 물건의 거래 동향을 종합적으로 판단할 때, 보수적으로 접근하여 최근 거래가 상단 및 고층 프리미엄을 반영한 175,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

(본 금액은 예상이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고 추가적인 시세 분석을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.