나이스옥션 법원경매 대구서부 2022타경1821 [27] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2022.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서 부근은 대단지아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건중 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서
외벽:석재타일붙임, 페인트마감,
내벽:벽지, 타일 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지, 타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호1-226) 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 상대보호구역(포산중학교), 상대보호구역, 상대보호구역(비슬고등학교), 상대보호구역(비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2022타경1821 (27)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 웰OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 240,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 39.58㎡ (약 11.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

공동담보, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대단지 아파트 단지 내에 속해 있음. 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호함.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됨. 본 건 단지는 서측으로 중로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건이 위치한 지역은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류(폭 20m-25m) 등의 도로에 접해 있음. 또한, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역 등으로 지정되어 있어 다양한 개발 및 이용 관련 규제가 적용될 수 있음.

* 상대보호구역: 포산중학교, 비슬고등학교, 비슬유치원

* 절대보호구역: 비슬고등학교

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2020년 3월 25일에 접수된 웰컴저축은행주식회사의 근저당권(을3)으로 확인됨. 해당 근저당권 및 그 이후에 설정된 권리들은 모두 말소될 예정임.

* 소유권보존: 남해주택건설주식회사 (2015-09-14)

* 소유권이전: 주식회사더베스트아이 (2020-03-25)

* 근저당권: 웰컴저축은행주식회사 (2020-03-25, 말소기준권리)

* 주택임차권: 강동하 (2020-03-25, 2021-11-12 전입, 2021-10-28 확정, 말소예정)

* 임의경매: 광양시새마을금고외 16명 (2022-06-27, 말소예정)

* 근저당권 지분 이전: 웰컴저축은행주식회사 (2024-02-28, 말소예정)

등기부채권 총액: 44,684,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강동하 (승계인: 주택도시보증공사)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-12

* 확정일자: 2021-10-28

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦은 전입일자로 대항력 없음)

* 비고: 임차인의 보증금은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에서 소멸될 예정임. 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

경매로 진행되는 본 건은 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 임차인 강동하 씨는 대항력이 없어 보증금을 회수하지 못할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능함. 테크노폴리스 지구의 특성상 주변으로 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상됨.

4.2. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(59.9573㎡ ~ 59.9901㎡)의 거래가는 2026년 6월 150,000,000원, 2026년 7월 165,000,000원 및 150,000,000원으로 형성되어 있음. 이는 본 건의 감정가(240,000,000원) 대비 낮은 수준으로, 시장가와 감정가 간의 차이가 상당함.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 대구테크노폴리스 남해오네뜨1차 아파트

주소: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480

사용승인일: 2015년 9월 10일

총 동수: 10동

총 세대수: 792세대

최고층: 25층

주차대수: 100대 (지상 4대, 지하 17대, 주차대수합계 100대 → 이 정보는 앞뒤로 상충됨. 지하 주차대수는 17대가 아니라 939대의 일부로 보이며, 총 100대는 너무 적음. 건축물대장상 총 주차대수는 939대임.)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 내부 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재타일 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 새시창호로 마감되어 있음. 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비가 갖추어져 있음.

5.3. 주변 교육 및 편의시설

* 교육시설: 대구포산초등학교, 포산중학교, 비슬고등학교, 비슬유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설 및 대규모 아파트 단지로 인한 생활 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본 건의 감정가는 240,000,000원이지만, 최근 거래 사례는 150,000,000원에서 165,000,000원으로, 감정가와 실제 시장가 사이에 큰 차이가 존재함. 이는 감정평가 시점 이후 시장 상황의 변화, 혹은 감정평가액의 과대평가 가능성을 시사함. 입찰 시 이러한 차이의 원인을 면밀히 파악해야 함.

6.2. 임차인 보증금 미회수 가능성

임차인 강동하 씨는 대항력이 없어 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 높으며, 이는 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있음. (다만, 명도 관련 명확한 소송 진행 여부는 추가 확인 필요)

6.3. 거주자 부재로 인한 내부 확인의 어려움

감정평가서에 명시된 바와 같이, 거주자 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 표준적인 아파트로서의 통상적인 이용 상황을 상정하여 평가하였음. 실제 내부 마감재, 상태, 관리 수준 등이 평가와 다를 경우 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있음.

6.4. 토지이용계획의 복잡성

본 건이 속한 지역은 일반주거지역 외에 경제자유구역, 연구개발특구, 일반산업단지 등 다양한 용도와 규제가 중첩되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발 관련 추가적인 제한이나 변동 사항이 발생할 수 있음.

6.5. 혐오시설 존재 가능성

주변 지역에 대한 검색 결과, 특이하게 보고된 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 인근 개발 계획이나 지역 특성 변화에 따라 잠재적인 혐오시설의 유입 가능성은 항상 존재하므로, 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 대구광역시 달성군 현풍읍에 위치한 신축급 대단지 아파트로서, 편리한 교통과 우수한 교육 환경을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 건물 자체의 관리 상태나 내부 설비는 양호한 수준으로 평가됩니다.

그러나 가장 큰 특징은 감정가 240,000,000원과 최근 실거래가 150,000,000원 ~ 165,000,000원 간의 상당한 시세 차이입니다. 이는 본 경매 물건이 시장가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음을 시사합니다.

권리관계상 인수해야 할 권리는 없으며, 임차인의 대항력 또한 없는 상황입니다. 다만, 거주자 부재로 인한 내부 상태 미확인 리스크와 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 갈등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2015년 사용승인)의 대단지 아파트임.

* 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 매우 우수함.

* 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성이 좋음.

* 감정가 대비 현재 시장가(최근 실거래가)가 현저히 낮아 시세차익 실현 가능성이 높음.

* 권리관계가 명확하고 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전함.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 실거래가가 150,000,000원에서 165,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 240,000,000원으로, 시세와의 괴리가 큽니다.

현재 시세를 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 최근 거래가 중 최고가인 165,000,000원을 기준으로 하되, 추가적인 수리 비용 및 명도 관련 비용, 경매 수수료 등을 고려하여 다소 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 170,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 상단에 약간의 여유를 둔 가격으로, 경매 물건의 특수성과 잠재적 가치를 감안한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.