나이스옥션 법원경매 대구서부 2022타경1821 [24] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2022.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서 부근은 대단지아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건중 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서
외벽:석재타일붙임, 페인트마감,
내벽:벽지, 타일 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지, 타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호1-226) 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 상대보호구역(포산중학교), 상대보호구역, 상대보호구역(비슬고등학교), 상대보호구역(비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480번지, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 4층 401호에 소재한 아파트 물건입니다.

사건번호는 대구서부지원 2022타경1821 (24)이며, 감정가는 229,000,000원입니다.

토지면적은 39.60㎡ (약 11.98평)이며, 건물면적은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 웰OOOOOOOOO (웰컴저축은행주식회사)입니다.

특이사항으로는 공동담보 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리에 위치하며, "대구포산초등학교" 동측 인근입니다.

주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 지역입니다.

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건축물은 철근콘크리트 구조의 지상 25층 아파트이며, 본건은 102동 4층 401호입니다.

건물의 외벽은 석재 타일 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

본건은 아파트로 이용 중이며, 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형에 유사한 모양으로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 서측으로 중로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 일반산업단지, 연구개발특구 등 다양한 용도지역 및 구역에 속해 있습니다.

주변에서 특별히 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 웰컴저축은행주식회사의 근저당권(을3)입니다.

말소될 권리로는 본 경매 개시 결정권리인 광양시새마을금고외 16명의 임의경매(갑4, 2022-06-27) 및 웰컴저축은행주식회사의 근저당권(을3) 등입니다.

인수 대상 권리로는 2022년 9월 19일 접수된 권오식의 주택임차권(을4)이 있습니다. 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사(권오식)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-25

확정일자: 2022-08-08

대항력: 있음

비고: 임차권 등기일 2022-09-19. 해당 권리는 '인수'로 명시되어 있습니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높으므로 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 해당 사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트 단지 내에 위치합니다.

아파트 단지 정보는 다음과 같습니다.

아파트명: 대구테크노폴리스 남해오네뜨1차 아파트

주소: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480

사용승인일: 2015년 9월 10일

세대수: 792세대, 동수: 10개 동

전용면적: 47,494.0392㎡ (단지 전체)

총면적: 65,684.38㎡ (단지 전체)

주차대수: 총 100대 (지상 4대, 지하 17대)

최고층: 25층, 최저층: 2층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차 충전기: 지하 30대

본건 아파트는 대구포산초등학교 등 교육 시설과 인접하고 있으며, 단지 주변으로 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

학군으로는 대구포산초등학교, 포산중학교, 비슬고등학교 등이 인근에 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성도 양호하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험이 가장 큰 리스크입니다.

임차인의 보증금 120,000,000원은 '말소: 인수'로 명시되어 있어 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 높습니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점과 임차인 관련 정보가 상충하므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가를 통해 명확한 인수 여부를 확인해야 합니다.

또한, 임차인의 전입일자(2020-08-25), 확정일자(2022-08-08), 임차권 등기일(2022-09-19)과 경매 개시일(2022-06-27)의 시점 관계상, 대항력 인정 여부에 대한 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

감정가 229,000,000원에 비해 최근 실거래가가 150,000,000원에서 165,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 저가 매수 기회와 함께 가격 하락 위험도 존재합니다.

본건은 공동담보로 진행되었으므로, 관련 채무 및 담보물의 처리 현황에 따라 추가적인 변동 가능성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 테크노폴리스 내에 위치한 신축급 아파트로, 입지 조건 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성과 감정가 대비 낮은 최근 실거래가는 주요 투자 리스크로 작용합니다.

특히, 임차인 보증금의 인수 여부에 대한 불확실성이 매우 높으므로, 철저한 권리 분석과 법률 검토를 선행해야 합니다.

이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 최신 연식(2015년 준공)의 아파트입니다.

아파트 단지 내 위치하며, 주변으로 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 선호도가 있습니다.

감정가 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 권리 관계만 명확히 정리된다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

2026년 7월 19일: 16,500만원 (59.99㎡, 9층)

2026년 7월 4일: 15,000만원 (59.99㎡, 9층)

2026년 6월 16일: 15,000만원 (59.9573㎡, 20층)

본 물건과 유사한 면적 및 층수의 최근 매매가는 약 15,000만원에서 16,500만원 사이에 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가 229,000,000원에 비해 상당히 낮은 수준입니다.

인수 보증금:

권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(권오식)의 보증금 120,000,000원은 '말소: 인수'로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 입찰가 산정 시 매우 중요한 고려사항이며, 명확한 법률 검토가 필수적입니다.

예상 입찰가 제안:

최근 실거래가와 현재 시세를 반영하여, 권리 관계의 불확실성을 충분히 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 임차인의 보증금 120,000,000원이 인수되지 않는다고 가정할 경우, 최근 매매가 수준인 15,000만원 ~ 16,500만원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

하지만, 임차인의 보증금 120,000,000원이 실제로 인수될 가능성이 높으므로, 실질적인 최대 입찰 가능 금액은 '희망 낙찰가 - 120,000,000원'으로 산정해야 합니다. 따라서, 15,000만원 ~ 16,500만원 선에서 입찰을 고려하되, 이는 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 부담액이 크게 달라질 수 있음을 명심해야 합니다.

현 시세기준으로 안전하게 접근한다면, 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 보증금 인수 가능성을 최대로 고려한 입찰가를 책정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

(※ 본 제안은 제공된 정보에 기반한 것이며, 법률 전문가와 상담하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.