나이스옥션 법원경매 대구서부 2022타경1821 [36] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 21층2103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2022.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서 부근은 대단지아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건중 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서
외벽:석재타일붙임, 페인트마감,
내벽:벽지, 타일 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지, 타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호1-226) 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 상대보호구역(포산중학교), 상대보호구역, 상대보호구역(비슬고등학교), 상대보호구역(비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2022타경1821 (36)

* 소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 102동 21층 2103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 39.58㎡ (약 11.97평)

* 토지지분: 39.583㎡ (약 11.97평)

* 건물면적 (전용면적): 59.96㎡ (약 18.13평)

* 건물지분: 59.9573㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 웰컴저축은행주식회사 (제공된 정보 기반으로 추정)

* 특이사항: 공동담보

* 아파트명: 대구테크노폴리스 남해오네뜨1차

* 준공년도: 2015년

* 총 동수: 10개동, 총 세대수: 792세대

1.1. 입지조건

* 본 물건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 단지 서측으로는 중로에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 25일 접수된 웰컴저축은행주식회사의 근저당 (을3, 채권최고액 44,544,000,000원).

* 임차인 현황: 이 (승계인 주택도시보증공사)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-31

* 확정일자: 2022-09-13

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 없음. (임차인 이 은 대항력이 없으므로 보증금 140,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 총 채권 총액: 44,684,000,000원. 이 금액은 단일 아파트 경매 사건에서는 매우 이례적으로 높은 수준입니다.

* 등기사항 요약: 소유권 보존(2015-09-14), 소유권 이전(2020-03-25), 근저당(2020-03-25, 말소기준), 주택임차권(2022-11-11, 말소), 임의경매개시결정(2022-06-27, 말소).

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 대구테크노폴리스는 신흥 주거 및 산업 복합 단지로 개발되고 있는 지역입니다.

* 주변에는 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 포산초등학교 등 교육 시설과 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 연구개발특구(테크노폴리스지구) 등에 포함되어 있어, 지역 발전 가능성이 높은 지역입니다.

* 다만, 일반산업단지, 연구개발특구 등과 인접해 있어 일부 지역에서는 산업 시설로 인한 영향이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지명: 대구테크노폴리스 남해오네뜨1차

* 총 동수: 10개동, 총 세대수: 792세대

* 사용승인일: 2015년 9월 10일

* 최고층: 25층, 본건: 21층 (로얄층)

* 난방방식: (명시되지 않았으나, 일반적인 아파트의 경우 개별난방)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 주차: 총 주차 대수 939대 (세대당 약 1.18대)

1.5. 잠재적 리스크

* 경매 사건의 총 채권액이 446억 8천 4백만원으로 매우 높아, 채권자의 이해관계에 따라 경매 취하 또는 변경 가능성이 있습니다.

* 웰컴저축은행의 근저당 채권액 (445억 4천 4백만원)이 단일 아파트 물건으로는 이례적으로 높아, 해당 채권의 성격 및 추가적인 담보 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 이 의 보증금 1억 4천만원이 존재하며, 대항력은 없으나 배당 결과에 따라 일부 미회수 시 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 감정평가 과정에서 거주자 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 표준적인 수준으로 가정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구 테크노폴리스 내 대단지 아파트로, 기본적인 주거 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

* 하지만, 경매 사건의 총 채권액이 매우 높아 경매 절차의 불확실성을 내포하고 있습니다. 특히 웰컴저축은행의 거액 채권은 주목할 만한 부분입니다.

* 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 채권 총액 규모로 인해 낙찰 후에도 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 시세 차익을 노릴 수 있는 기회일 수 있으나, 높은 리스크 요인들을 철저히 검토한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대구 테크노폴리스 지구 내 위치하여 지역 발전 및 미래 가치 상승 기대.

* 대단지 아파트로서 안정적인 수요층 확보.

* 최근 실거래가와 감정가 간의 격차를 이용한 시세 차익 가능성.

* 21층 로얄층으로 선호도 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 (2026년 6월~7월): 59.96㎡ 기준 1억 5,000만원 ~ 1억 6,500만원.

* 감정가: 2억 4,000만원.

* 본건 전용면적: 59.96㎡ (약 18.13평). 제공된 정보에 따르면 분양면적은 별도로 명시되어 있지 않습니다.

* 주택임차인의 보증금 1억 4,000만원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정합니다. 특히, 거액의 채권 총액과 공동담보 등의 리스크를 고려하여 시세보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최근 최고 실거래가 1억 6,500만원을 기준으로, 약 80%~90% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 제안 : 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원 범위에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 최근 실거래가 수준이며, 감정가보다는 훨씬 낮습니다. 투자 리스크를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.