나이스옥션 법원경매 대구서부 2022타경1821 [16] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2022.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서 부근은 대단지아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건중 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서
외벽:석재타일붙임, 페인트마감,
내벽:벽지, 타일 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지, 타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호1-226) 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 상대보호구역(포산중학교), 상대보호구역, 상대보호구역(비슬고등학교), 상대보호구역(비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 대구서부지원 2022타경1821 (16)

소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 19층1903호

용도: 아파트

감정가: 240,000,000원

건축물 사용승인일: 2015년 9월 10일

토지면적: 39.58㎡ (약 11.97평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

전용면적: 59.9573㎡ (약 18.13평)

분양면적: 82.66㎡ (약 25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트

총 동수: 10개동

총 세대수: 792세대

최고층: 25층

지하주차대수: 17대 (총 주차대수 100대 - 정보 불일치, JSON 데이터 기준 총 939대, 전기차 충전기 30대 지하 설치)

관리사무소 연락처: 053-616-7998

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 대단지 아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장 등이 위치하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 단지 서측으로 중로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 지역은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류(폭 20m-25m), 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 경제자유구역, 각종 상대보호구역 및 절대보호구역, 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건 경매물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 웰컴저축은행주식회사의 근저당권(을3, 2020-03-25 접수, 채권최고액 44,544,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약 상 말소기준권리:

* 근저당권: 웰컴저축은행주식회사 (2020-03-25 접수, 44,544,000,000원) - 말소

* 후순위 권리 (매각으로 소멸 예상):

* 임의경매: 광양시새마을금고외 16명 (2022-06-27 접수, 34,693,437,520원) - 말소

* 주택임차권: 박진욱 (2023-06-23 접수, 140,000,000원) - 말소

* 전입일자: 2022-01-25

* 확정일자: 2021-12-20

* 배당신고일자: 2022-08-22

* 대항력: 없음

3.2. 인수 보증금

임차인 박진욱은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. (지상권 언급만 있으나, 현재 등기부상 확인되는 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 대구 테크노폴리스 내에 위치하며, 주변이 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설로 구성되어 있어 주거 기능이 강화된 지역입니다. 또한, 연구개발특구 및 일반산업단지가 인접하여 관련 종사자들의 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업시설 현황

단지 내 근린생활시설과 더불어 인근에 다양한 편의시설이 위치할 것으로 보이며, 주거단지의 특성상 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 내부 마감재: 벽지, 타일 등 내장마감재. 바닥은 장판지, 타일 등. 창호는 새시 창호.

* 설비: 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육 시설: 대구포산초등학교 인근에 위치하며, 관련 상대보호구역이 설정되어 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 주차 및 교통

* 총 주차대수: 939대 (세대당 1.18대). 지하 전기차 충전기 30대 설치.

* 주변 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

감정평가 시점에 거주자 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하고 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가하였으므로, 실제 내부 상태 및 점유 관계는 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. 임차인 박진욱은 대항력이 없으나, 명도 진행 시 마찰이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 시장 변동성

최근 실거래가 정보(2026년 6월~7월)가 150,000,000원 ~ 165,000,000원 수준으로 확인되는 반면, 감정가는 240,000,000원으로 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시세의 차이, 또는 감정가의 특정 기준(예: 과거 고가 시세 반영)에 따른 결과일 수 있으므로, 신중한 시세 조사 및 입찰가 산정이 요구됩니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트 단지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(교도소, 화장장, 쓰레기 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 테크노폴리스 내에 위치한 비교적 신축 아파트 단지의 일부로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 거의 없는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이는 투자 시 주요 고려 사항입니다. 직접적인 내부 상태 확인이 어려운 점과 명도 관련 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 단지 내 아파트: 대단지 아파트로서 기본적인 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 개발 지역의 잠재력: 대구 테크노폴리스 지구는 연구개발 및 산업 단지와 연계되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 실거래가 기반의 시세 반영: 감정가 대비 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 시세에 근접하거나 그 이하로 낙찰 받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 실거래가 정보는 2026년 6월부터 7월 사이에 150,000,000원부터 165,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가가 240,000,000원임을 감안할 때, 시장의 실거래가 수준을 반영한 입찰가가 합리적일 것으로 판단됩니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하면, 최근 실거래가 최고가 수준인 165,000,000원을 상회하는 170,000,000원 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이는 시세 대비 합리적인 가격으로, 향후 시장 상황 및 본건의 정확한 상태 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.