나이스옥션 법원경매 대구서부 2022타경1821 [11] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2022.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서 부근은 대단지아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건중 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서
외벽:석재타일붙임, 페인트마감,
내벽:벽지, 타일 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지, 타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호1-226) 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 상대보호구역(포산중학교), 상대보호구역, 상대보호구역(비슬고등학교), 상대보호구역(비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2022타경1821 (11)

* 소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 15층1502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 웰OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리에 소재하며, "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치한 대단지 아파트 단지 내에 속해 있습니다. 주변에는 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량으로 단지까지 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 지상 25층 건물 중 101동 15층 1502호입니다. 외벽은 석재 타일 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형에 유사한 토지이며, 지면은 평탄하여 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 단지 서측으로 중로(폭 20m-25m)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류(폭 20m-25m), 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대/절대보호구역(포산중학교, 비슬고등학교, 비슬유치원), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 파악되었습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 웰컴저축은행주식회사의 근저당권(을3)으로, 채권최고액은 44,544,000,000원입니다.

* 소멸되는 권리: 낙찰 시, 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(채현주, 2023-02-15 접수) 및 임의경매 개시결정(2022-06-27 접수) 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 123,480,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-18

* 확정일자: 2022-05-11

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 채

* 보증금: 123,480,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-18

* 확정일자: 2022-05-11

* 배당신고일자: 2022-10-11

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 분석: 상기 임차인 김 과 채 는 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 이는 대항력을 취득하기 위한 요건일 뿐, 말소기준권리보다 선순위가 아니므로 낙찰 후 대항력 있는 임차인으로 인수되지 않습니다. 이들의 보증금은 배당을 통해 우선변제받게 됩니다.

4. 상권분석

* 입지 및 환경: 대구테크노폴리스 내에 위치한 대규모 아파트 단지로, 주변으로 주거, 상업, 교육 시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

* 배후 수요: 단지 내 792세대 규모의 대단지이며, 인근에 위치한 대구테크노폴리스 산업 및 연구단지 종사자들을 주요 배후 수요로 확보하고 있습니다.

* 혐오 시설 유무: 본건 소재지 주변에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. [cite:google_search_results]

5. 생활정보

* 단지 정보: 대구테크노폴리스 남해오네뜨1차 아파트는 2015년 9월 10일 사용승인되었으며, 총 10개동, 792세대로 구성되어 있습니다.

* 면적 정보:

* 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 분양면적: 약 85.15㎡ (약 25.77평) - (101동 총면적/세대수 기준 추정)

* 부대시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 단지 전체 기준 총 939대의 주차가 가능합니다. [cite:json_data]

* 기타 편의시설: 지하 주차장 내 전기차 충전기 30대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 경매 물건은 공동담보로 진행된 건으로, 관련 담보권 설정이나 채권 관계에 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 감정평가 시 현황 파악 제약: 감정평가서에 따르면, 거주자 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 상태 및 정확한 이용 상황을 표준적인 아파트 구조 및 마감재를 상정하여 평가하였음을 명시하고 있습니다. 따라서 실제 내부 상태가 평가와 다를 가능성을 염두에 두어야 합니다. [cite:appraisal_summary]

* 감정가와 시세 간의 괴리: 본건의 감정가는 240,000,000원이지만, 최근 실거래가 자료에 따르면 150,000,000원에서 165,000,000원 사이로 형성되어 있어, 감정가 대비 시세가 현저히 낮습니다. 이는 유찰 가능성을 높이며, 입찰 시 신중한 가격 산정이 요구됩니다.

* 명도: 임차인은 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 예상치 못한 명도 지연 가능성은 항상 존재하므로 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍에 위치한 대단지 아파트로서, 우수한 입지 조건과 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 또한, 등기부등본상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위로 낙찰 후 인수되는 권리사항은 없습니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가에 비해 높게 책정되어 있어, 이에 대한 면밀한 시세 분석과 함께 내부 상태 확인에 대한 주의가 필요합니다. 적정 가격으로 낙찰받는다면 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구테크노폴리스 내 핵심 지역에 위치하며, 초등학교 및 각종 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 확실한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 낙찰자의 부담이 없습니다.

* 산업단지 배후 효과: 풍부한 산업단지 종사자 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 잠재적 시세 차익: 현재 감정가와 시세의 차이가 커, 유찰 시 저가 매수의 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(59.99㎡)의 아파트 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 16일: 150,000,000원 (20층)

* 2026년 7월 4일: 150,000,000원 (9층)

* 2026년 7월 19일: 165,000,000원 (9층)

최근 거래 사례는 150,000,000원에서 165,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 240,000,000원으로, 최근 실거래가보다 상당 부분 높게 책정되었습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 범위를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 15층이라는 층수 이점을 고려하되, 감정가와의 괴리를 감안하여 다음과 같은 가격대를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 165,000,000원

본 제안 가격은 현재 시점의 정보에 근거한 것이며, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.