나이스옥션 법원경매 대구서부 2022타경1821 [8] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2022.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서 부근은 대단지아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건중 101동 2층 203호 외 225개호 단위세대로서
외벽:석재타일붙임, 페인트마감,
내벽:벽지, 타일 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지, 타일 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

기호1-226) 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 상대보호구역(포산중학교), 상대보호구역, 상대보호구역(비슬고등학교), 상대보호구역(비슬유치원), 절대보호구역(비슬고등학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2022타경1821 (8)

소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 480 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 101동 302호 (참고: 최초 제공 정보와 건축물대장 전유부 JSON 정보 상 동/호/층이 상이하므로, JSON 정보를 기준으로 작성되었으며, 입찰 시 정확한 물건 호수를 반드시 확인해야 합니다.)

용도: 아파트

감정가: 240,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 59.99㎡ (약 18.14평)

토지 지분 면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "대구포산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트 단지 내에 속해 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건이 속한 토지는 사다리형에 유사한 형상으로, 인접 대지 및 도로와 대체로 등고하며 지면이 평탄합니다. 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

단지 서측으로는 중로(폭 20m-25m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 중로1류(폭 20m-25m) 등에 접하고 있습니다. 또한, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 다양한 상대·절대 보호구역(포산중학교, 비슬고등학교, 비슬유치원 등), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 웰컴저축은행주식회사의 근저당권(을3)입니다. 이 외 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 44,544,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-26

* 확정일자: 2021-02-23

* 배당신고일자: 2023-02-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 대구테크노폴리스 남해오네뜨1차 아파트 단지는 신축 아파트 밀집 지역으로, 주거 환경이 양호합니다. 단지 인근에 대구포산초등학교, 포산중학교, 비슬고등학교, 비슬유치원 등 교육시설이 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변에 다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 및 위성 이미지 분석 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 25층 건물 중 101동 3층에 위치합니다.

외벽은 석재 타일 붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등, 바닥은 장판지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 시공되었습니다.

5.2. 설비 내역

급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 단지 정보

아파트명: 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트

사용승인일: 2015년 9월 10일

총 동수: 10동

총 세대수: 792세대

주차대수: 총 100대 (지하 17대, 지상 4대. 전기차 충전기 지하 30대)

최고층: 25층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 동·호수 및 층수 정보 불일치

최초 제공 정보 상 물건의 소재지가 '101동 13층 1302호'이나, 분석에 사용된 '전유부' JSON 정보에서는 '101동 302호(3층)'으로 기재되어 있습니다. 이는 중요한 정보 불일치이므로, 실제 경매 진행 시 반드시 해당 물건의 정확한 동, 호수, 층수를 현장 조사 또는 등기부등본을 통해 재확인해야 합니다.

6.2. 거주자 부재 및 폐문

감정평가서 상 거주자 부재 및 폐문으로 인해 표준적인 내부 구조 및 사용자재를 상정하여 평가하였다는 내용이 있습니다. 이는 실제 내부 상태 확인이 어려울 수 있음을 시사하므로, 현장 방문을 통한 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 대규모 채무 관계

등기부상 채권 총액이 약 445억원으로 매우 크다는 점은 해당 아파트 단지 전체의 공동 담보 대출 규모가 상당함을 나타냅니다. 다만, 말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸된다는 점에서는 낙찰자에게 큰 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건 대구테크노폴리스남해오네뜨1차 아파트는 신축 연차가 비교적 짧고, 대단지 내에 위치하며 초등학교 등 교육 시설과 근린 생활 시설이 인접하여 주거 선호도가 높은 편입니다. 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 안정적인 가치 유지가 기대됩니다. 다만, 등기부상 복잡한 채무 관계와 함께, 최초 제공 정보와 JSON 분석 정보 간의 동·호수 및 층수 불일치는 반드시 확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 테크노폴리스 지역의 신축 아파트로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다수의 학교와 편의시설이 인접하여 실수요자에게 인기가 높을 것으로 예상됩니다.

* 낙찰자가 인수할 부담이 되는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. (단, 동·호수 확인 필수)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 해당 면적(59.99㎡)의 실거래가는 2026년 6월 150,000,000원에서 2026년 7월 165,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가(240,000,000원)가 최근 실거래가 대비 상당히 높은 편이므로, 감정가보다는 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 최근 최고 실거래가(165,000,000원)를 기준으로 하되, 경매 특성 및 응찰 경쟁률을 고려하여 170,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건의 동·호수 및 층수 불일치 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.